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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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胡偉良觀點 /改建是中古屋房價增值的唯一之路

相關關鍵字

#老屋 #中古屋 #地價 #都更 #多空觀點

文/胡偉良

房價=地價+房屋的興建費用

若不改建或改建不成,那麼夫未來的老屋房價將只剩下土地的價值,若土地的面積小或僅是持分,那麼房價將更不值錢,倘若房子坐落的地點又不夠優,那麼房子未來淪落變成棄屋的可能性也不小。

改建後的利益

現在因為危老條例的施行,老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外(最高可達40%,其中包括10%的時程獎勵),地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠(房屋稅優惠合計可達12年)。

胡偉良認為,老屋若不改建那麼未來的房價將只剩下土地的價值(示意圖/好房資料中心)(好房網News記者張聖奕/攝影)

一般而言,危老條例的獎勵中,比較容易取得的包括:符合危老的危樓條件(6或8%,危險建築則為10%)、退縮建築(四面皆退縮2米時8%;正面4米,其餘三面皆退縮2米時10%)、時程獎勵(109年5月31日前申請)、耐震設計(2、4、6、10%);其他如:綠建築、智慧建築、無障礙設計、協助開闢公設等則都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得(即為有償取得)。

亦即在不增加成本的前提下危老改建可獲得的容積獎勵大概是20~28%,但過了有時程獎勵的三年後,將減少至10~18%。

1. 住戶

以容積獎勵28%為例

改建後原屋主可分回的面積約略如下:

台北市的住三土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同

新北市的住宅土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加20%,

原屋主的増值利益:

台北市的住三土地:為房屋單價的增值+停車位的價值

其增值比例約為原房價的3、40%以上。

新北市的住宅土地:除了房屋單價的增值+停車位的價值外,還有權狀坪數增加所帶來的價值增加,所以新北市的危老住宅在改建後很容易達到60%以上的增值利益。

2,廠商

天下那有那麼多掉下來的禮物,多出來的容積奬勵很少能超過30%,要分回給原地主,要負擔拆除重建費用、重建期間的房租補貼,所以持平而論,在正常的情況下,廠商是很難擠得出超額的利潤的,更不會有太多的肉來貢奉那些額外的需索。

政府大力推動危老的後遺症

台灣大多數的產業都步入了轉型期,也產生了很多的過剩人力,危老改建就像一個初萌新芽新生產業,吸納了不少投入者,看好這個產業的未來展望,為了推廣老屋改建,政府培訓了大批的危老推動師,在這些危老培訓師的大力鼓吹下,讓民眾重新燃起了貪念。需要改建的房子那麼多,在正常情況下怎麼可能會是奇貨可居?進入市場後為了搶食市場大餅,又不諳真正的改建費用,以致於低估了成本,造成民眾簽署了改建同意之後卻沒有廠商承接或因為入不敷出,犧牲了品質或變成無法交屋的爛尾樓。

就像股票市場和過去的都更改建,當大家都一片看好的時候往往也是產業夭折之時,老屋改建市場才剛剛啓動,都還沒展現成果就迅速的成為殺戳戰場,結果快速的炒爛了市場。

互信和夥伴關係是改建成功的關鍵因素=方的施捨或讓利。這個時候只有雙方互信、互利才能讓改建順利成功,否則危老改建又將只是民眾的另一場春夢。

(為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書,推薦大家不妨參閱。)

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