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為何全民瘋海外置產? 揭露「節稅」秘密

#海外置產 #柬埔寨 #澳洲 #節稅 #貸款 #利率 #匯率 #預售

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

近2年海外不動產銷售火熱,主要原因是台灣房價已達高點,投資不動產增值套利時機已過,民眾轉而尋找其他投資標的,具有高租金收益的海外不動產便吸引了投資者的目光,事實上,海外不動產除了有高租金報酬之外,節稅也是一項不小的誘因。

投資海外不動產須掌握匯率及法條、稅金等問題。(大師房屋提供)

投資海外不動產須掌握匯率及法條稅金等問題。(大師房屋提供)

根據長富國際地產市場調查,開春以來至329檔期,海外房地產在台銷售的個案數量約50個,總銷金額近300億元,創下歷年同期的新高紀錄。各國銷售案在台遍地開花、頻辦說明會,包括亞洲的日本、柬埔寨、馬來西亞,較遠的澳洲、英國、美國都有預售案搶新台幣。

2011年奢侈稅上路後,轉攻海外置產的大師房屋,開春後推出在澳洲的第5個建案,大師房屋海外事業處長蔡詠綸指出,澳洲政府限制外國人只能購買預售屋,因此澳洲開發商自然會將目光放在海外的買家。

她表示,這次推出的「麗湖LAGUNA」位於布里斯本的Newstead區,距離布里斯本市區約1.5公里,主力產品為套房及2房,入門檻房價澳幣42.8萬元,相當於台幣1041萬元。建商推出簽約金10%、工程期0付款,交屋後2年5%租金保證,其中10%定金會進入履約保證專戶,並回饋3.5%的定存利率。

海外所得回台報稅可節稅。(大師房屋提供)

海外置產節稅。(大師房屋提供)

蔡詠綸分析,澳幣至2013年高點以來已經下跌20%,未來大約會落在0.75兌換1美元,目前購置澳洲不動產匯率相對便宜。不過,她也說,澳洲貸款利率為4.5%,購買總價低於澳幣100萬元的房產,另須繳納5000元澳幣手續費,加上印花稅為3.5至4%,是必須精算的風險。

由於目前澳洲銀行有5年繳息不繳本金的寬限期方案,若以總價642萬元澳幣扣除相關稅負、管理費,前5年就有約台幣12.6萬元淨收益;不過,也要留意,寬限期之後,20年的貸款利息加本金可能將租金收益完全吃掉,這也是為什麼不少業者都鼓勵現金買房,或是在台灣低利貸款、外國買房的原因。

海外置產除了有高租金報酬之外,大師房屋董事長陳建慶指出,2010年政府增列海外所得扣除額,可扣除670萬元稅額,只要有海外所得可與一般稅額擇高申報,有海外所得列舉項目的綜所稅最高稅率僅為20%,對於高所得人士40%至45%稅率,明顯有節稅效果,也因此會吸引民眾資產配置與移動。

他也說,國內不動產已經走空,難有進場放幾年賺取增值獲利的空間,也讓不少投資者選擇資金外走。不過,他也提醒,海外置產最重要還是去思考「以後誰會接手」的問題,匯率變化、持有及出售稅金也很重要,往不動產制度透明、法制完善的國家投資較具保障。長富地產總經理鄭哲昇表示,今年必須特別留意匯價風險,例如近2年日圓及馬幣兌美元持續貶值,讓投資人感觸深刻。

不過,陳建慶補充,不動產投資是有理性與感性層面,尤其台灣最愛投資的日本不動產,少有客戶因日圓貶值而回頭抱怨,因為投資者大多非常喜歡日本文化;這幾年大師推出美國舊金山、波士頓建案,也都是抓緊高資產買家對美國房產「收藏」的想像,有合理租金收益、房價抗跌保值,便吸引了不少買家進場。



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