記者吳馥馨／採訪整理
謝憲杰
花蓮地震喚起大家對老舊建物及都市更新的重視，但歷經幾件都更強拆爭議案件，都更推動遲緩。
都更的目的是促進土地價值運用，以及改善都市機能，目前的所有權戶若能各退一步，事情當然就好商量了；但問題的關鍵在權利金，以及權利變換過程中的利益分配，若我是原住戶，當然希望不動產參與都更能換到更大，或拿到更多的權利金或補償金。但建商也在商言商，不可能做賠本生意。台北市長柯文哲日前就表示，「都更一坪換一坪是不可能的」。
0206花蓮強震，市中心商校街2號的雲門翠堤大樓嚴重傾斜，此為資料照。記者杜建重／攝影
另一種爭議點是，「數字算出來就對，但結果弄出來就不對了」。例如都更分配過程中，有些分配方式會讓原土地所有權人不滿，都更前的地段在精華區，會被劃在不好的區域，原本住戶在十樓，可能都更完後分配到的新屋會降到三樓，便利性或價值性差很多，不動產金額又龐大，原所有權人要不要接受，會有很大問號。
因為涉及各方利益，爭執點就需要雙方坐下來談；談不攏就變成「釘子戶」，按照現行的《都市更新條例》，若不同意拆除，就主管機關代拆，反而引發更多爭議。因此行政院目前送到立法院的都更條例修正草案的修法方向是以「協調」取代現在的「調處」，兩者的差別是現行的「調處」是有強制力的，調處不服就要拆了。
據了解，本次都更條例修法大概有幾個重點。第一，都市更新和都市計畫連結，連結後送地方政府都市計畫審議委員會，排除惡意圈地。
第二，由都市更新審議委員會判定都更範圍合理否，並處理爭議。
第三，過程中，若原住戶只要有一人反對，就要強制辦理聽證程序。
第四，若不服要強制拆除，拆除前要在60日前協調拆除日期、拆除方式以及安置計畫。
第五，都市更新戶若不服還有行政救濟程序。
看起來已有五道防火牆擋住了惡意圈地等爭議，保障原住戶權利。但由於修法後程序愈趨嚴謹，以常理判斷，相對時間就愈長。新法是否可以加速都更案，讓都更推動更順利，恐怕還有待觀察。
尤其第三關中，只要有任何一人反對強制辦理聽證。一方面聽證會一定正反雙方意見都有，另一方面是，雖然都更審議委員會雖有他的權力，但除非法令很明確，否則要公務員做決斷，恐怕不容易。按照建商的態度，最終還是會走上法院訴訟，都更期程勢必延宕。
但都更也是有成功案例，例如該棟大樓的住民、所有權人「頻率對了」，大家都有共識要翻修住屋，願意自己出錢，自己找建築師規劃，送都更委員會，而不是用土地去換錢，或與建商換地。
既有此成功模式，都更是否還有另一種選項，由政府提供相對有利的貸款機制，所得貸款也強制用在都更範圍，包括拆除、新建與安置等，透過公部門協助，讓住戶都更完成後，居住環境更漂亮安全，這是最理想的方式。
問題是，由住戶發起的都更案，假設有上百戶，由誰來當代表人，協助溝通？或許各地方政府未來能加強公務人力配置，由公務員出面協調，或許行政機關壓力就會大一些，但卻有助都更推動。
（本文由杰論法律事務所主持律師謝憲杰口述）
