好房網News記者王震濂／台北報導
這次財政部國產署的地上權開標，開出了幾個讓眾人意外的震撼彈！除了202億松南營區流標，還有全台整體熱度大降溫。12宗國有土地設定結果，最終僅有2宗順利標脫，雖然全台標脫率不算高，但仔細觀察可以發現，位於東部花蓮市與中南部嘉義市這兩宗順利成交的標的，不僅展現出全然不同的資金脈絡與投資邏輯，更折射出壽險巨頭與在地實業家在面對區域精華地時，各自精準下注的戰略佈局。
壽險大咖1.79億卡位 全球人壽搶進花蓮商圈
首先看到東台灣的花蓮市明義段土地，全球人壽展現極強的獵地企圖心，投下1.799億元順利奪標，溢價率約1.9%。這塊住宅區土地面積達5,906平方公尺（約1,786坪），三面臨路且緊鄰潔西艾美渡假酒店、東大門觀光夜市與花崗山運動公園。先前分析松南營區地上權的台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，對壽險法人來說，花蓮核心區域的大面積素地非常罕見，在此插旗對於未來發展長照、觀光渡假或品牌保值性收益都有極高的資產效益。
參考「5168實價登錄比價王」最新區域行情，花蓮市近一年住宅買賣成交單價中位數落在18.2萬元/坪左右。陳定中進一步的指出，在花蓮在地建商與土地開發相對飽和的背景下，全球人壽以相抵便宜的地上權成本取得核心地段，不僅規避了花蓮市區高昂的所有權取得成本，更能以優質商圈機能為後盾，發揮壽險資金長期且穩定的收益優勢，可說是相當精明的一盤棋。
反觀中台灣的嘉義市東門段建國小段土地，則呈現出在地企業重金搶地的熱絡氣氛。該宗約903平方公尺（約273坪）的商業區土地，最終由嘉義知名企業福添福投資公司（負責人為陳盈助）以2.78億元標下，溢價率高達13%。陳定中分析，這塊地鄰近嘉義高中、二二八紀念公園與天主教聖馬爾定醫院，周邊生活與商業氣息極為濃厚，以在地業者對地利環境的瞭解，展現出強烈的地利佈局決心。
若以5168實價登錄比價王數據觀察，嘉義市東區近一年買賣單價中位數落在19.2萬元/坪，且熱門新案與精華地段價格持續盤整微升。福添福投資公司願意砸下2.78億元、以超過一成的溢價搶進，顯見現在地資本非常看好嘉義東區商業開發與醫療商圈的強勁剛性需求。
國產署指出，公告招標設定地上權自2010年迄今共標脫219宗土地，標脫面積72.89公頃，標脫金額總額約1420億元，另每年為國家收取租金近9億元；地上權人興建產品類型除住宅外，尚有企業總部、旅館、商場及醫療院所等多元產業使用，未來將持續篩選優質標的列標。
國產署這次開標，出現了國有地上權史上第二高價標案，開標無人投標，以及不到一成七的標脫表現，但台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，地上權的熱度還是不容小覷，像是這次東部壽險養地、中部在地搶地的雙軌格局、加上AI熱潮，雖然全台大環境對地上權案趨於理性，但只要土地具備核心商圈機能與發展潛力，依舊是資金青睞的對象。
●常見問題 FAQ
Q: 全球人壽標下的花蓮市明義段土地，周邊行情與開發潛力如何？
A: 該地位於花蓮市核心，緊鄰潔西艾美渡假酒店與東大門夜市。參考「5168實價登錄比價王」數據，花蓮市近一年買賣單價中位數約18.2萬元/坪，全球人壽以1.799億元取得近1,786坪土地，極具長線開發效益。
Q: 福添福投資公司為何願以高溢價標下嘉義市東門段土地？
A: 該部位於嘉義市東區，緊鄰嘉義高中與聖馬爾定醫院。參考「5168實價登錄比價王」資料，東區買賣中位數約19.2萬元/坪，在地資金看重該商業區土地的成熟機能與醫療商圈效益，因此溢價13%搶進。
Q: 為何本次國產署地上權開標只標脫2宗，全台市場趨於保守？
A: 主因在於目前整體房市回歸理性，加上地上權地租年息率達3.5%且部分隨申報地價調整，開發商對非核心或融資條件受限的地上權案轉趨謹慎，資金更加集中於機能成熟且效益明確的區域精華地。
