好房網News記者王震濂／台北報導
如何把資產活化，一向是臺灣公股銀行年年面對的問題！但面對老舊行舍維護成本及閒置土地利用，土銀進行了一個策略大轉型。推出首宗位於南投市包尾段的地上權案，而這個座落於南投市精華區、面積約 687 坪、市價估計達 2 億元的案子，權利金底價設為 2,009 萬元，等於僅市價 1 成即可搶進六都外的精華區。此舉標誌著公股銀行從傳統土地標租，全面轉向大面積設定地上權與都更重建，還讓至少三家公股銀行以及三個縣市，大面積、市中心及具商業開發潛力的土地，資產活化規模創下新高。
公股銀行為何集體拋棄傳統出租，搶進地上權與都更市場？
這次土銀80週年的會中，董事長何英明明確指出，預估短期內央行政策全面放寬的機率不高，市場資金緊張仍需時間消化。受央行信用管制及建商態度轉趨觀望、買地意願降低影響，土銀的土建融餘額已從高點約4,800億至5,000億元，逐步遞減至目前的4,000多億元。在達到資產永續經營的目的下，全面落實資產活化，提升獲利動能。
像是標租、設定地上權方式活化閒置資產，更運用自有土地參與都更，土銀表示，近年獲配分回「吉美大安花園」6 戶都更宅，現已標脫 3 戶，都是土地銀行近年持續提升資產使用效益的成績，達到資產永續經營的目的。
至於其他銀行的模式，像是臺銀也推出和土銀類似的鎖定資產所有權模式，大面積土地採用設定地上權模式，能在不賣斷國有或行有土地的情況下，一次性獲取權利金並享有長期固定地租。
至於結合都更危老溢價、響應永續與綠建築政策的方式，則包括了彰化銀行推進 13 件都更危老案，土地銀行亦透過都更分回如「吉美大安花園」高價住宅並成功標脫，極大化資產價值；合作金庫銀行將老舊大樓改造為減碳綠建築，臺灣銀行則盤點適宜土地配合政府興辦社會住宅，兼顧政策責任與收益。
至於這個超過五家以上公股行庫與銀行，對區域發展與資產價值的重新估算，網路地產王總經理陳韻如分析，公股銀行掌握大量早年取得的精華區地皮，透過地上權與都更雙軌並進，隨著高雄市三民區與屏東縣高樹鄉等南部精華土地陸續被土銀納入地上權活化名單，也顯示出公股行庫對區域發展與資產價值的重新估算。
●常見問題 FAQ
Q: 土地銀行南投市包尾段地上權案的土地基本條件為何？
A: 該案座落於南投平和國小及市立圖書館旁，面積約 687 坪（2,274 平方公尺），使用分區為住宅區，市價約 2 億元，權利金底價為 2,009 萬元。
Q: 為何公股銀行偏好設定地上權而非直接出售土地？
A: 設定地上權可在保留土地所有權的前提下，一次性收取權利金並享有長期地租收益，能避免國有土地流失並達到資產永續經營目標。
Q: 彰化銀行與合作金庫銀行在資產活化上的主要策略是什麼？
A: 彰化銀行主打都更與危老重建（合計 11 件）以提升租金與資產品質；合作金庫則聚焦綠建築翻新，將老舊大樓改造為智慧節能建物。
