好房網News記者王震濂／台北報導
從2024年起短短兩年間，政府為市場注入了超過 2.2 萬坪的地上權土地開發量，帶動了至少151億元的直接權利金交易，加上8月底即將開標一批面積約4.53公頃、權利金底價有新台幣34億的國有地地上權案，讓營造成本居高不下的建商，尋找安全符合規定效益的壽險業者，提供了一個『減壓閥』，具備「市價6至7成」總價優勢的地上權住宅，剛好讓他們找到一個不必承擔天價土地所有權、又能卡位精華區的絕佳策略，也全面改寫了高房價時代的置產邏輯。
什麼是國有設定地上權住宅？近年來的資金規模與土地釋出量體？
設定地上權住宅」是指買方僅取得房屋的「使用權」或「地上權」，並未取得土地的所有權，通常存續期間為50至70年；北部地上權已朝「商辦/總部化」發展；中南部則因為有大面積土地，建商多朝「複合式商場、飯店」或「低總價機能住宅」布局，根據國產署的資料，
●已成功決標（標脫）：總決標/得標金額約 117.0 億元，總標脫面積約有8,625坪，換算約2.85公頃。
●最新公告招標：招標權利金總底價約34億元，公告招標總面積約13,700坪，換算約4.53公頃，超越了過去幾宗大案的加總體積。
中信房屋研展室副理莊思敏表示，隨著第七波選擇性信用管制及銀行限貸令下，不少台北市與中南部核心重劃區的土地所有權價格早已進入瘋狂期，建商如果繼續追價買所有權素地，推案總價將完全脫離受薪階級的負擔能力，所以近年財政部國產署推出的國有地上權招標案，雙北與中南部都有不少具指標性的精華土地成功標脫，其中又以長期插旗地上權市場的「大贏家」麗寶集團最為積極，南部在地建商與生技醫療產業亦展現極大熱情。
莊思敏表示，成本就是建商考量的主因之一，因為取得成本僅約市價3至5成的地上權土地，加上政府單位的釋出，建商能以低門檻卡位雙北、中南部精華核心地段。另外還包括：
●避開信用管制：央行大幅限縮建商購地貸款至5成且限期開工，但地上權權利金支付彈性，不適用傳統高強度的購地貸款限制，成為建商降財務槓桿的避險管道。
●持有成本可控：財政部國產署優化地租機制，改採「部分固定（當期）、部分隨地價變動」模式，免除過去地價飆漲導致地租變成無底洞的財務風險。
對於一般民眾而言，莊思敏強調，在選購這類產品時，應優先選擇「權利分戶移轉（可一部讓與）」的建案，並在買賣契約中看清建商是否已向銀行爭取到集體分戶貸款方案。此外，必須將「70年後全面交還政府」的時間成本納入人生財務規劃，才不會在年老時面臨房子被收回、無處可居的窘境。
