好房網News記者王震濂／台北報導
財政部國產署的地上權開標，竟然也和輝達沾上關係！今年第5批共12宗國有土地設定地上權開標，被市場認為全台土地市場風向球的標案，最終僅標脫2宗。包括全球人壽以1.79億元標下的鄰近東大門觀光夜市土地，以及福添福投資公司以2.78億元標得的鄰近嘉義高中的商業區土地，但其中最受關注的北市民生社區周邊的原松南營區基地，沒想到開標時卻因「無人投標」黯然流標！
2026年第5批國有土地設定地上權的細節與特殊？
國產署表示，本批次標的分布全臺12個縣市，新北市、臺北市、基隆市、宜蘭縣、花蓮縣、臺中市、新竹縣、雲林縣、彰化縣、高雄市、嘉義市、澎湖縣各1宗，合計面積約6.79公頃，權利金底價總計新臺幣214億5,014萬餘元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％(其中1％隨申報地價調整，2.5％不隨申報地價調整)，地上權及地上建物得辦理一部讓與。
提到無人投標的松南營區這塊土地，國產署進一步表示，台北市松山區土地(原松南營區)面積逾3公頃，近松山機場及民生社區，西側緊鄰109年標脫之國泰營區基地(全球人壽新總部)，附近金融辦公大樓林立，為臺北市精華區大面積且坵形方整之國有土地。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，這塊地位於民權東路四段、光復北路、富錦街107巷所圍街廓，土地面積廣達萬坪，權利金底價超過200億元，為公有土地地上權設定的史上第二高價，除了隨著松山機場遷移議題浮上檯面，因為曾是輝達台灣總部的備案選項，也成為CEO黃仁勳事件的另一個關注。
陳定中分析，原松南營區為容積率超過400%的特專二用地，使用用途以商業為主，明訂不得做住宅，設定年限達70年。若成功決標，可望與一旁的全球人壽國泰營區地上權案串聯，擴大敦北金融商圈的規模，型塑更國際化的「台北華爾街」風貌。推估潛在投資者將以金控集團、人壽保險、跨國科技業為主。
但由於松南營區的開發量體可觀，投資者須具備強大的財務實力，加上本案限制不得興建住宅，還有年地租率3.5%的財務槓桿壓力，在現行升息環境與高額權利金門檻下，陳定中認為，即使隔壁國泰營區曾由全球人壽以97.8億元成功打造企業總部，法人對這座202億元的巨無霸依然收手觀望。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，2026年已簽約的地上權百億大案，包括權利金總額達122億元的北士科T17、T18輝達總部案，以及凱基人壽以101億元得標的六張犁陸保廠C區案。已經創下史上少見的一年二宗百億大案敲定，雖然本次開標結果少了一宗可能百億大案，透露出大環境的微妙變化。
但產業擴大辦公需求、精華區土地供給有限的情況下，張旭嵐認為，大規模公有土地地上權，加上金管會放寬保險業投資不動產的最低年化收益率門檻，地上權是少數能滿足大型企業與保險業需求的標的。
●常見問題 FAQ
Q: 為什麼權利金高達202億元的松南營區地上權會面臨流標？
A: 主因在於該基地規定不得興建住宅，僅能作為商業等用途，加上權利金底價與開發資金極為龐大，且需負擔3.5%的年地租率，在目前高利率與市場謹慎氛圍下，大大增加了業者的財務與招租風險，導致無人投標。
Q: 買方在評估地上權建案與一般所有權建案時，最大的差異是什麼？
A: 地上權產品買方僅擁有房屋使用權與土地地上權（通常為70年），無法取得土地所有權狀。優點是購買總價通常為周邊行情6至8成，但每年需額外繳納地租，且隨著年限減少，未來轉手與銀行房貸融資條件可能受限。
