文／彭暄貽
上曜近年積極啟動資產開發，成功以差別化訴求，力拚營運轉型。董事長張祐銘表示，南台灣房產先前多屬獨棟模式，上曜以高規格豪宅作為切入市場的差別策略訴求，成功獲得高端消費客層青睞，也樹立自身在台南豪宅市場的品牌形象。
上曜董事長張祐銘積極投入南台灣商旅、房產，變身地產王。本圖為示意圖。（好房網News資料中心）
有鑑近年台灣在周休二日及自由行趨勢拉抬下，擴大在地中型商旅商機，上曜董事長張祐銘更決定切入台南商旅飯店興建，讓資產開發增添多元條件，延續長期營運動能。張祐銘說，湖美帝堡、帝璟（帝堡二期）、大豐段（帝堡三期）將在明年第二季起陸續入帳，總銷金額達80億元，效益逐步發揮。
受制合成皮競爭激烈，上曜近年持續推動多元布局，目前本業僅存越南廠。伴隨上曜台南第一個豪宅建案悉數完銷，明年第二季交屋入帳，第二建案預售60％，預計今年動工，儲備長期能量。張祐銘30歲坐擁七間房產。20歲念中山大學時，因打工賺到錢，大三時就想擁有自己的窩，出手購買套房自住，達成人生第一間房子目標；其後，投資法拍屋、購買不良資產，到成立建設公司，至今已有逾20年的房產投資經驗。
張祐銘認為，買房時須注意通風採光和方位，寧可貴一點買市區，而若能節省交通費用與往返車程的時間，還是很划得來。台南的買家多愛透天厝，湖美區也是別墅成群，張祐銘則別出心裁只蓋大樓，「因為這樣的土地利用率比較高，而且，我們只賣金字塔頂端的客層，包括新股發行IPO公司的老闆。」
因此，當台南中古屋行情還停留在每坪10萬元左右時，張祐銘第一個在台南湖美特區的《湖美帝堡》建案，卻一下開出了40萬元的天價，不僅成為業界異數，也讓沉悶了將近20年的府城房市增添討論熱度；尤其，當《湖美帝堡》短短5個月就交出銷售近9成的亮眼成績，讓上曜的資產開發策略成功開出紅盤，站穩腳步。上曜在台南別墅群聚的湖美社區興建高樓住宅「湖美帝堡」，以台北信義區豪宅的規格興建，推出後100％完銷。
其後，再推二期「湖美帝璟」，訴求一層一戶兩電梯，是台南市第一棟全鋼骨的地標建築；地點得天獨厚，可擁覽河海交界3.9萬公頃的濕地生態台江國家公園，配合奢華的軟硬體規畫，預售已達預定比率，順利動土興建。張祐銘指出，近期政府打房確實影響市場買氣，但南部房市過去較少有指標性豪宅建案，因此自住需求仍強；尤其，「湖美帝堡」已全部完銷，還吸引11家IPO老闆入住。超高樓建築湖美帝堡二期也達預定銷售比率，顯示金字塔頂端客層買氣仍在。
「湖美帝堡」建案訴求提供住戶安全、舒適、尊貴、隱密的居住環境，樓高24層，總銷30億元，總戶數88戶，純住宅無店舖，計畫2016年第二季完工交屋；湖美帝堡二期（帝璟）總銷40億元，預估2018年下半年可望完工。張祐銘預估，近3年上曜將可入帳總銷金額約百億元，明年開始收割，加上目前手上閒置資金十多億元，仍將持續購地開發，「只要是適合新建大樓的地塊都有興趣」。
此外，搶占台南內需旅遊、自由行商機，上曜規畫結合轉投資永捷合資成立飯店管理公司，將在台南五期及北區興建商務旅館，進軍商旅市場，以建置多元收益來源。張祐銘認為，現階段台南每月平均旅客達200萬人次，扣除五星級飯店，其餘商務旅館、民宿到了假日幾乎是一房難求，而目前台南地區八成民宿均未合法申請立案，凸顯台南住宿供應缺口。
為此，張祐銘規畫，上曜與永捷合資成立飯店管理公司，在台南金華段（台南五期）、光華段（台南市北區）等三處土地（合計占地1,270坪），投資近9億元，興建28棟商務旅館；每棟樓高5層、有20間房間，預估入住率可達80％以上。張祐銘觀察，台南的觀光賣點之一是小吃，這吸引很多台灣本土的觀光客；然而，周休二日來台南住一晚，但很多朋友來台南卻訂不到房間。有鑑來台南吃小吃的本土觀光客，旅館對他們來說，只是睡一晚而已，乾淨、床墊好睡最重要。
因此，張祐銘興建的商旅主要客群鎖定國內自由行旅客，房間單價在2,000至2,500元不等。張祐銘說，國際旅館因設備高檔、投資金額較大，要等到15至20年之後才會回收，但商旅因為規模小，一開始的固定成本較高，但變動成本很少，且毛利高、5至8年就可以回收。
