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張祐銘多元布局 變身地產王

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文/彭暄貽

上曜近年積極啟動資產開發,成功以差別化訴求,力拚營運轉型。董事長張祐銘表示,南台灣房產先前多屬獨棟模式,上曜以高規格豪宅作為切入市場的差別策略訴求,成功獲得高端消費客層青睞,也樹立自身在台南豪宅市場的品牌形象。

上曜董事長張祐銘積極投入南台灣商旅、房產,變身地產王。本圖為示意圖。(好房網News資料中心)

老飯店翻身創意旅館,打造旅人新住宿遊戲體驗(大刊頭用圖)

有鑑近年台灣在周休二日及自由行趨勢拉抬下,擴大在地中型商旅商機,上曜董事長張祐銘更決定切入台南商旅飯店興建,讓資產開發增添多元條件,延續長期營運動能。張祐銘說,湖美帝堡、帝璟(帝堡二期)、大豐段(帝堡三期)將在明年第二季起陸續入帳,總銷金額達80億元,效益逐步發揮。

受制合成皮競爭激烈,上曜近年持續推動多元布局,目前本業僅存越南廠。伴隨上曜台南第一個豪宅建案悉數完銷,明年第二季交屋入帳,第二建案預售60%,預計今年動工,儲備長期能量。張祐銘30歲坐擁七間房產。20歲念中山大學時,因打工賺到錢,大三時就想擁有自己的窩,出手購買套房自住,達成人生第一間房子目標;其後,投資法拍屋、購買不良資產,到成立建設公司,至今已有逾20年的房產投資經驗。

張祐銘認為,買房時須注意通風採光和方位,寧可貴一點買市區,而若能節省交通費用與往返車程的時間,還是很划得來。台南的買家多愛透天厝,湖美區也是別墅成群,張祐銘則別出心裁只蓋大樓,「因為這樣的土地利用率比較高,而且,我們只賣金字塔頂端的客層,包括新股發行IPO公司的老闆。」

因此,當台南中古屋行情還停留在每坪10萬元左右時,張祐銘第一個在台南湖美特區的《湖美帝堡》建案,卻一下開出了40萬元的天價,不僅成為業界異數,也讓沉悶了將近20年的府城房市增添討論熱度;尤其,當《湖美帝堡》短短5個月就交出銷售近9成的亮眼成績,讓上曜的資產開發策略成功開出紅盤,站穩腳步。上曜在台南別墅群聚的湖美社區興建高樓住宅「湖美帝堡」,以台北信義區豪宅的規格興建,推出後100%完銷。

其後,再推二期「湖美帝璟」,訴求一層一戶兩電梯,是台南市第一棟全鋼骨的地標建築;地點得天獨厚,可擁覽河海交界3.9萬公頃的濕地生態台江國家公園,配合奢華的軟硬體規畫,預售已達預定比率,順利動土興建。張祐銘指出,近期政府打房確實影響市場買氣,但南部房市過去較少有指標性豪宅建案,因此自住需求仍強;尤其,「湖美帝堡」已全部完銷,還吸引11家IPO老闆入住。超高樓建築湖美帝堡二期也達預定銷售比率,顯示金字塔頂端客層買氣仍在。

「湖美帝堡」建案訴求提供住戶安全、舒適、尊貴、隱密的居住環境,樓高24層,總銷30億元,總戶數88戶,純住宅無店舖,計畫2016年第二季完工交屋;湖美帝堡二期(帝璟)總銷40億元,預估2018年下半年可望完工。張祐銘預估,近3年上曜將可入帳總銷金額約百億元,明年開始收割,加上目前手上閒置資金十多億元,仍將持續購地開發,「只要是適合新建大樓的地塊都有興趣」。

此外,搶占台南內需旅遊、自由行商機,上曜規畫結合轉投資永捷合資成立飯店管理公司,將在台南五期及北區興建商務旅館,進軍商旅市場,以建置多元收益來源。張祐銘認為,現階段台南每月平均旅客達200萬人次,扣除五星級飯店,其餘商務旅館、民宿到了假日幾乎是一房難求,而目前台南地區八成民宿均未合法申請立案,凸顯台南住宿供應缺口。

為此,張祐銘規畫,上曜與永捷合資成立飯店管理公司,在台南金華段(台南五期)、光華段(台南市北區)等三處土地(合計占地1,270坪),投資近9億元,興建28棟商務旅館;每棟樓高5層、有20間房間,預估入住率可達80%以上。張祐銘觀察,台南的觀光賣點之一是小吃,這吸引很多台灣本土的觀光客;然而,周休二日來台南住一晚,但很多朋友來台南卻訂不到房間。有鑑來台南吃小吃的本土觀光客,旅館對他們來說,只是睡一晚而已,乾淨、床墊好睡最重要。

因此,張祐銘興建的商旅主要客群鎖定國內自由行旅客,房間單價在2,000至2,500元不等。張祐銘說,國際旅館因設備高檔、投資金額較大,要等到15至20年之後才會回收,但商旅因為規模小,一開始的固定成本較高,但變動成本很少,且毛利高、5至8年就可以回收。



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