記者黃怡樺╱台北報導
許多建商將在329檔期推案，民眾在看屋同時，容易受到美麗樣品屋吸引，或銷售人員話術鼓吹，衝動下定買房。專家建議，買房掌握簡單計算公式，避免買貴當冤大頭。
民眾購買預售屋時，可事先推估建商成本，以利現場看屋議價參考。（圖／林琨凱攝）
推估房子合理行情，最簡易的方法為「比較法」。信義代銷研展組經理林朝昌指出，拿同區域的新建案每坪單價相互比較，可評估「相對合理」的房價。林朝昌說明，每宗建案的位置條件與社區規劃不盡相同，先經過初步比較後，還要針對每案的條件交叉比較，估算後的價格可做為買房參考。
部分建商所開發的土地是經公開標售取得，土地標售價格的資訊也可作為推估房價的基礎。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，一般開發新成屋的各項成本包含土地、營建成本、廣告預算、利息支出、利潤等。
土地成本的計算有兩個步驟，1.推算出容積價格，2.依銷坪係數估算土地成本。舉例來說，A建商以總價1億元標得100坪的住3用地，可得每坪土地100萬元；以住3用地225%的容積率，再以土地每坪標售價格除以容積率，得出每坪容積價格為44.4萬元，其次除以「銷坪係數」。
「銷坪係數」是指建商所有登記的銷售面積，包含公設等佔土地面積的比率，通常設為1.65。承前述，最後估算出每坪土地成本價格為26.9萬元。
新成屋的營建成本約為當地房價的1/5~1/4，假設該案位於每坪60萬元的房價地段，則每坪營建成本可推估約為12~15萬元。前述土地成本26.9萬元加上營建成本的價格，可得出每建坪的成本約38.9~41.9萬元。最後，涵蓋廣告預算、建商利息支出、利潤等，通常為建坪成本乘1.35倍，即可粗估建商推案底價為每坪52.5~56.6萬元。
徐佳馨指出，各種估算成本的方法，可幫助民眾了解建案大概的行情，但實際的銷售價格仍要看建商的整體規劃與設備。民眾想要買到好價格，可以挑選特殊時機，例如建案剛推案不久、每月的月底及建案尾聲時未售出的散戶，都可因建商求業積而有機會對買方放寬議價空間。
