好房網News記者李彥穎／台北報導
台北市的都更進度緩慢，最主要原因是什麼？日前有議員認為，主因之一就是「住三」基準容積率只有225％，相比新北板橋、新店等地高達300％，算是偏低。台北市都發局表示，將委託專業團隊研究，評估可行性。對此，中華民國不動產聯盟總會副理事長蔡漢霖表示，貿然將台北市的住三容積調高，恐怕在都市發展上，帶來難以逆轉的後遺症。
「都市更新誘因」與「環境承載力」之間強烈拉鋸
蔡漢霖表示，將台北市「住三」，也就是「第三種住宅區」的基準容積率從225％提高到300％，是一個「都市更新誘因」與「環境承載力」之間的經典拉鋸戰，表面上能直接解決老屋更新的財務瓶頸，但在實際執行上，卻會面臨台北市獨特的都市紋理與法規限制。
支持者：住三基準容積率調高 盼解決「一坪換一坪」僵局
蔡漢霖分析，這項政策支持者的核心邏輯是「用容積換速度」。因為台北市目前面臨嚴重的住宅老化問題，老屋重建卡關往往卡在「財務可行性」，白話一點說，就是「一坪換一坪」的心理期望，因為原住戶通常希望都更後能分回原室內面積。但以現行225％的容積率，扣除共同負擔，也就是「營造成本折價代金」與公設比後，在沒有高額獎勵的情況下，原住戶往往需要「補錢」或「縮小坪數」。所以，台北市住三基準容積若能拉高到300％，就有機會能大幅提升建商參與都更的意願，加速高風險老屋，例如海砂屋、耐震不足建築的改建。
防高地胖條款制約：道路寬度不足將使新增容積用不完
然而，蔡漢霖警告，直接將基準容積調高，在都市發展上會帶來幾個難以逆轉的後遺症，首先，台北市的「臨路寬限制」是許多非業界人士常忽略的關鍵。
蔡漢霖指出，《台北市土地使用分區管制自治條例》第11條之1，也就是俗稱的「防高地胖條款或臨路寬限制」設有嚴格的限制。條例規定：建築物高度與容積率，會受到基地面臨道路寬度的直接限制。由於台北市有大量的危老與老舊公寓位於6米或8米巷道內，因此即使法規將住三的基準容積上限調高到300％，這些位於狹窄巷弄內的基地，也會因為臨路不夠寬，在實質建築設計時「容積根本用不完」。這會導致「看得到、吃不到」，反而只有大馬路旁、條件原本就很好的大基地能夠獲益，無法精準改善最需要都更的窳陋巷弄。
衝擊環境承載力：量體擴水恐引發熱島效應與公設癱瘓
其次，調高基準容積必須考量到「環境承載力」與「生活品質惡化」的風險。蔡漢霖指出，台北市的公共設施，例如道路、公園、污水處理、學區等，在當初都市計畫規劃時，多是以住三225％的人口密度進行量體加總。因此，若全面提升至300％，等於「在不增加土地面積的情況下，允許法定容積實質擴水約33％」。再加上都更容積獎勵、免計容積（公設、陽台等），實質興建容積可能衝高到450％至500％。這將帶來兩大衝擊：第一、都市熱島效應加劇，因為建物將普遍「長高、變胖」，導致巷弄日照權受損、通風變差。第二，交通與公共設施可能面臨癱瘓，因為區域人口密度瞬間暴增，原本就擁擠的巷弄交通與停車需求將更加緊繃。
談判籌碼的喪失：政府恐失去引導防災與公益回饋的公共財價值
此外，蔡漢霖指出，貿然調高基準容積，將可能面臨容積公共化價值的流失。因為，容積在現代都市計畫中被視為「公共財」。目前的體制是：基準容積給得保守，如果建商或地主想要更多容積，必須透過「對都市有貢獻」的方式來拿獎勵，例如：留設開放空間、捐贈公益設施、達標綠建築、耐震設計等。如果直接將基準容積「大放送」到300％，等於政府放棄了引導民間強化防災、綠化與公益回饋的談判籌碼，也等於喪失了未來更有公益性的都市更新發展的可能性。
預期心理的「定錨效應」：一坪換一坪的執念更難打破
蔡漢霖表示，住三基本容積放寬可能帶來的社會問題，其實遠比表面法規與都市承受力來的更深刻，實務上面臨的還可能有「期待值無限堆疊」與「觀望停滯」的雙重反效果。
蔡漢霖解釋，目前住三225％的容積率下，實務上建商和都更推動人員可以用科學數據告訴地主：「因為容積就是這樣，扣掉公設和營造成本，不補錢是不可能分回原坪數的。」這能讓部分地理條件較差、算盤打得現實的地主認清現實，進而願意妥協簽約。一旦政府將基準容積直接拉高到300％，地主的心理預期會立刻被「重新定錨」。大家會認為：「政府都多送1/3的容積了，那我家的老房子，憑什麼不能『室內一坪換一坪』再附帶一個車位？」當這種「免費換大屋」的期待被全面拉高，地主與建商在條件談判上的拉鋸只會更激烈，反而可能導致原本已經快要談成、卡在邊緣的案子全面撕毀重來。
「早改早投胎，晚改賺更多」的觀望潮 促使「釘子戶」底氣更足
蔡漢霖指出，都市更新最怕的政策特質就是「讓人民覺得未來還有高點」。如果政府這次因為民意或議員壓力，輕易地將維持了數十年的住三容積率改為300％，市場會釋放出一個訊號：都市計畫的底線是可以被政治遊說改變的。這會引發嚴重的後續效應：第一、「釘子戶」的底氣更足，原本快妥協的戶數會想，「既然現在能變300％，那我再撐個兩年，會不會有更寬鬆的危老條例？或者會不會加碼到350％？」第二、整合中的案子集體停擺，建商和已經簽約的地主會被迫停下來，重新計算分配比例、重新送件審查。因此，這種「政策不確定性」會讓市場進入「集體觀望期」，都更速度反而徹底失速。
「容積邊際效益遞減」與成本轉嫁的惡性循環
蔡漢霖警告，當全台北市的住三都變成300％，地主預期提高、建商整合成本，包括時間與溝通成本大增。建商為了滿足地主被撐大的胃口，只能將這些隱形成本轉嫁到「未來都更後」，也就是「推案的房價」。如果房價因而被進一步推高，導致末端市場買盤縮手，建商會因為「高價高風險」而不敢輕易進場整合新案。到頭來，高容積非但沒有加速老屋改建，反而成了推高房價與建商卻步的推手。
容積通膨致市場失靈：全面調高基準容積反成麻痺市場的迷魂藥
蔡漢霖形容，上述的情況，就像是「貨幣貶值」的心理效應。當政府宣布全面發放容積，每個人手上的容積變多了，但因為大家都預期未來還會再發，所以選擇把手上的資產「存起來看風向」，而不是拿出來投資重建。這在都市計畫實務上，被稱為「容積通膨導致的市場失靈」。這正是為什麼許多資深都市計畫官員與學者，對於「全面調高基準容積」這種大開大合的政策始終抱持極度保留、甚至反對態度的最關鍵原因。因為誘因是一帖藥，但給得太輕率，反而會變成麻痺市場、讓大家集體等待奇蹟的迷魂藥。
多數都計專家共識：應採「因地制宜的條件式放寬」
總結來說，蔡漢霖認為，全面調高到住三容積到300％，是一個能夠快速刺激市場的特效藥，但它帶來的副作用，包括環境品質劣化、窄巷無法受益的公平性問題非常顯著。相較於全面性地調高基準，目前多數都市計畫專家的共識更傾向於「因地制宜的條件式放寬」。例如：針對大眾運輸導向發展（TOD）周邊、已進行大基地整合、或是面臨足夠路寬的區域給予容積提升；而針對狹小巷弄，則透過容積調派等政策精進作為，並同時檢討臨路寬度法規的合理性，才是維持台北市居住品質與推動都更之間更為平衡的作法。
