好房網News記者馮牧群╱專訪
尋找租屋很麻煩，但是找到租屋後，一不小心麻煩會更多，租屋市場之所以變成險惡叢林，欠缺法制、雙方缺乏保障是核心因素。大多數住宅出租人都是個人而非公司企業，因此不適用消保法，成了消費安全死角；坊間常見的租屋契約存在一些盲點，以下經由專家逐一解釋與破解，有助房東、房客明白自己的合理權益。
近來傳出租屋糾紛鬧上法院的新聞，房客與房東簽約時應更小心謹慎。（好房網News記者陳韋帆攝）
崔媽媽基金會指出，市售版租約有不少傾向房東一方的規定，而政府推出的租屋定型化契約乏人問津，加上未訂定契約應記載與不得記載事項，如此按照契約自由原則，除非租約內有違反法律強制規定與公序良俗的條文，萬一房客未查覺有偏袒房東的條文就簽約，往往後悔莫及。為了保護自身權益，以下租約重點最好特別細看：
確認房東是否為所有權人
契約開頭一定會先載明出租人（甲方，房東）、承租人（乙方，房客）。這時要請房東房屋所有權狀或房屋稅單查閱，以免房子沒租到，押金還被騙走，若為二房東轉租，房客要注意是全部轉租或部份轉租。
提防二房東
《民法》有規定，除非經過大房東承諾，否則二房東將租賃物全部轉租是無效的；如果是部份轉租，房客要檢視大房東與二房東的租約，是否有限制不得轉租，若有，最好徵求大房東同意，並將契約中的條文刪除。簽約後房客只對二房東負責，如有違約情形，二房東要對大房東負責。
押金不能超過兩個月
有時房東會註明『欠租即可終止租約』，要求房客搬家，然而根據《民法》，房客欠租兩期以上，並經房東依法催告，房東才能終止租約。此外《土地法》規定，房屋押金不得超過兩個月租金，超過部份得抵繳房租。
「返還原狀」有前提
房客若要裝潢房屋最好先取得房東同意並約定好，租約期滿時房東是否願意買下裝潢，或乾脆多簽幾年約，以免租期太短，才裝潢好又面臨租約到期。至於有些房東要求房客搬離前，將油漆重新上漆，或換掉用過的床墊，除非事先已和房客約定，否則不得以「返還原狀」的理由，要房客全部換新。不過，房客若未經房東允許，私自更改隔局、顏色、設備造成掉漆、釘孔等等，房東理當可以要求返還原狀。
設備損壞誰負責
房屋的自然損害如未在租約規定由房客負責，自然是由房東負責維修，然而《民法》規定，房客有義務通知房東，如果沒有通知造成損害擴大，房客要負責賠償；假如房客已經通知，但房東拒絕修理，房客可終止租約或自行雇工修理，在兩年內向房東要求修理費或抵扣房租。
別答應承擔房屋稅金
坊間租約常有習慣規定『租屋之房屋稅、綜合所得稅等，如果較出租前稅額增加時，其增加部份，應由房客負責補貼』，這種不合理條文，房客要爭取刪除。
租到瑕疵屋仍可解約
依據《民法》，房屋如有瑕疵，危及健康或安全，即使房客簽約時早就知道，仍可隨時解約，所以就算承租時不知道房屋有瑕疵，事後也可以隨時終止租約。常有房客以壁癌、潮濕、噪音、樓頂設有基地台等理由與房東解約，如果不能舉證對於身體健康確實有直接影響，很難依法終止租約。
留下雙方戶籍地址
看完所有條文後，除了將變動之處補上簽名或蓋章，在核對完雙方證件、將彼此的戶籍地址及身分證字號填入簽名蓋章欄位時，切勿只留下對方電話，以免未來發生問題須寄發存證信函，房客才說不知道房東住址，造成事情延宕。
對於契約未約定部份，法律的處理程序則是引用《民法》規定，通常較有利於房客，因此蔡志雄律師建議，若擔心房客權益未被保障或租約不夠周全，應在最後寫下『本約如有未盡事宜，雙方應本誠實信用原則，依民法等相關法令辦理』等字樣。同時建議房客，不論租約內容多繁雜冗長，都應審慎閱讀討論再簽名，才是維護權益的最好方法。
