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四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市

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【好房網雜誌1、2月號】

撰文:蔡佩蓉、蔡孟穎、廖庭毅

為使消費者對2018年房市有更全面的掌握,本刊特別專訪學界與產業界十位專家,並匯集十大專家的「四字箴言」,齊為房市把脈。

從民眾購屋信心與各縣市施政、選舉動向來看,2018仍將是充滿變數的一年,本刊匯集十位房產界專家,共同為房市提出建言。

首先針對2017年房市,十位專家大多認同「讓利創造成交量」,讓房市小有回溫,不過成交量的提升並非全面性,能受到消費者青睞的,仍是價格平實,符合購屋者需求的產品。

餘屋爆量成不利因素

展望2018年,多位專家點出餘屋爆量可能成為2018年房市的不利因素,不論建商、代銷或房仲大老,都認同讓利風潮將續行。專家們也指出,雖然房價有止跌跡象,但回漲難度甚高,短期預估仍是緩跌格局,成交量的好壞,受到民眾預期心理、建商推案素質、房市政策、選舉牛肉、升息與否等因素牽動。

在建商推案部分,由於自住市場確立,建商、代銷都認同中小坪數產品仍是主流,但消費者算盤打得精,除了對價格要求外,對區位條件、產品規畫、坪數實在與否也都很敏感,若不能針對需求推案,難以使消費者買單。

產品力才是銷售關鍵

在房市政策部分,有多位專家提到稅制產生的影響,業者多讚許稅率止漲和緊縮限制放寬,但對於都更和合宜住宅,則期待政府釋放更多容積獎勵,提高建商整合都更或興建民間版合宜宅的意願。

另外,有專家指出年底九合一選舉越趨白熱化,候選人將陸續拋出各項政策牛肉,尤其是地方建設利多,更有可能成為左右購屋人進場的關鍵之一。

大體而言,專家們對2018年房市並不看壞,對成交量回溫也頗具信心,有意進場購屋者,建議可伺機而動,而賣方和屋主則要衡量產品力,跟緊市場脈動,勿高估自身房產價值,錯失時機。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市學者 景文科技大學財務金融系副教授/章定煊

讓利有無延續 成交易量指標
「唯量是問:餘屋「量」大,遞延供給「量」也可能擴大,讓利才能有「量」。

2017市場玩起大風吹,建商不蓋房、改囤地,房價向下修正緩慢,不論是購屋族還是賣方,態度都相當保守觀望,但房地產熱度遲遲不見回溫,地價處於平穩,因此對建商而言,想法並非是看好近年房市發展,而是精華地段「不買可惜」的大搶購,這從今年的推案供給量大減就可得知,建照、使照與往年比,都還是相對減少的。

房價未到甜蜜點,餘屋去化緩慢,2018年房市走向如何,可以觀察三個趨勢,首要是「賣方讓利是否到頭」,能不能降到餘屋順利去化;其次是過去拖延完工的建照,到了今年使照下來、釋出供給,市場會不會因此「以為大量推案是房市回春」。

最後是近幾年的「價格破壞」,尤其是那些新興重劃區,是破盤價發始地,讓利有無延續下去、其他建商賣方是否跟進,甚至撼動中古屋屋主的議價空間,將成為交易量指標。但端看過去一年交易量分析,推測在自住市場不變下,仍會是「價緩跌、量微增」的局面。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市學者 淡江大學產業經濟學系副教授/莊孟翰

泡沫危機仍在 買賣認知價差仍大
「價跌量增:復刻2017年市況,價格持續修正探底,仍是買方市場,應貨比十家。

回顧2017年房市,政府重稅壓制、成功擊退投資客,房市確實軟著陸了,而讓利使市場呈現價跌量微增局面,但目前景氣仍未觸底,多項指標顯示房市仍處低迷,包括與大盤走勢相反的營建類股表現,其新成屋及土地等存貨比例仍高,另外820萬戶空屋,以及高房貸負擔率,皆顯示房價泡沫化危機仍在,同時預售交屋量算在買賣移轉棟數裡面,也未能確切顯示當前房市景氣。

目前賣方約依實價登錄高1成開價,買方則是約以實價登錄8折進行議價,中間存在3成價差,除非這3成的空間能逐漸縮小至實價登錄水平,才可謂景氣持平回穩,至於未來要盤整多久,尚未有個標準答案,可以確定的是,至少2、3年內仍處於低迷狀態。

2018年房市應會維持與2017年相同基調,呈現價跌量微增走勢,朝向大U型變化,亦即景氣會在7到10年內復甦反轉。因此在2018年,買方應持續靜觀其變,貨比十家,而賣方則要當機立斷,建議用85折讓利出售。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市建商 大陸建設董事長/張良吉

稅制政策影響大 盼政府放寬獎勵
「價平量穩:消費者認為仍會緩跌,房價不容易向上,今年應是量穩態勢。

消費者心理認為仍會緩跌,房價不容易向上,成交量也因不同產品表現不同。2017年豪宅銷售普遍鈍化,無法催生成交量,今年仍會是同樣態勢;而預售屋只有好的產品消費者才會買單,成交量才能動起來;成屋市場預計成交量持穩,房市是否復甦反彈端看消費者認知「房價不會再跌」的心理何時出現。

政策是影響房地產發展重要因素,政府應審慎思考房屋稅、地價稅是否續漲,假若持有稅長期調升,消費者恐怕會「買舊不買新」。大台北地區老舊房屋多,有迫切且實質的都更需求,建商興建房屋只求合理利潤,政府也應放寬都更容積獎勵,因為限制讓建商難達成一坪換一坪,台北市低容積率的土地沒有建商願意整合都更。

平價優質的好宅是消費者追求的,大台北地區土地價格居高不下,建商若要興建C/P值高的住宅,就必須往中南部尋地;台灣民眾的薪資長期凍漲,自住客出籠之際,大陸建設也考慮往南部蓋首購好宅。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市建商 龍寶建設董事長/張麗莉

自住型買家出籠 產品實在才禁得起考驗
「可望回春:政府打房設立停損點,對建築業限制轉向寬鬆,今年可望回春。

2017年上半年從開發商到消費者皆持觀望態度,下半年因政府釋出「打房到此為止」的訊息,房市信心稍有彈升,例如各縣市公告土地現值止漲、購屋族貸款利率下調等,皆顯示政府明白打房須設立停損點,對建築業的限制也轉向寬鬆。

去年下半年明顯感受到自住型買家出手,以台中地區市場為例,自住客青睞的居住環境,為公共建設優、交通便捷且街廓規畫新穎的地段,尤其具品牌力、地段佳及規畫實在的產品,更禁得起市場考驗。

政策部分,政府推出社會住宅,讓年輕人「先便宜租,累積資金再買」,是值得稱許的方向。而長遠來說,政府有沒有提供好的土地政策,才是關鍵。例如政府可擬定幾項原則,讓建商興建「民間版合宜住宅」,藉由容積獎勵降低土地成本,並適度挹注資金,給予建商優惠土建融,也給購屋族高貸款、低利率。民間版的平價優質宅,可以讓消費者重新定位居住思維,更趨向「簡單生活」。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市代銷 代銷公會全聯會理事長/王明成

推案仍是硬仗 關心需求才能勝出
「亦步亦趨:新屋推案要跟緊市場,不盲目跟流行,謙卑傾聽購屋者需求。

回顧2017年房市,讓利風潮稍稍吹醒了預售市場,同時因大陸肥咖條款實施,客源結構從首購、換屋擴大至置產族。來到2018年,薪資水平低落,景氣並沒有真的恢復,少子化影響也將持續,看來不會是春暖花開的局勢,房市推案依舊是場硬仗。

隨著投資客退場,唯有真正關心需求的產品才能勝出,區域內要有看得見並用得到的建設,不做無用公設、把坪數還給購屋者,同時配合各區域客群喜好,做到差異化方能脫穎而出。以當前流行的2房小宅為例,許多設計不良的格局,居住起來根本狹小而不舒服,但好的2房規畫應是可以靈活運用,從一個人住到結婚後,連小孩出生住起來都OK。

而在2018年讓利持續的市場,買方不應只考量價格,而是挑選好的建商品牌,以及真正到位的生活機能;而對賣方來說,與其一股腦地推出單一類型產品,不如關心區域實際需求、做出差異化,加上平實合理的價格,讓市場買單。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市代銷 甲山林機構董事長/祝文宇

消費者貨比三家 銷售仍將呈個案表現
「期待迴響:去年積極看屋、比價的民眾,有機會議到好價錢,得到迴響。

2017年房市因讓利而活絡,自住型買家出籠,只要總價、單價可負擔得起,首購客便會出手,加上建商推案若肯讓利,建案也能賣得動。也因為緊縮房市的政策放緩,建商願意推出更優惠的讓利方案,甲山林去年以來看屋人數逐月成長,以新北市為例,坪數15~35坪、總價800萬~1800萬元的中小坪數、自用型產品,銷售速度穩定,而過去鮮少進場的置產及投資族群,也有增加的趨勢。

2017年許多建商想通了,紛紛讓利,消費者也習慣貨比三家,有讓利的業者很忙,消費者更是忙著比價,只是讓利會到什麼程度?有些產品因為土地成本高,恐怕降無可降。

展望2018年房市,成交狀況仍會呈個案表現,尤其是開價及產品規畫C/P值高的案子,消費者接受度自然也高。不同區域的產品定位不同,能抓準客戶口味與需求,就能推出「跑得動」的建案。今年想要成家的民眾,多看案子,就有機會議到好價錢,順利買房成家,得到迴響。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市房仲 東森房屋董事長/王應傑

交易量回溫 大幅回漲機率低
「價跌量升:預估2018年價格緩跌趨勢不變,房屋交易量則將持續升溫。

知名建商動作頻頻,並非顯示看好景氣回春,口袋較深的建商,現在正是囤地時機。2017年房市景氣「價微跌、量微漲」,相較於過去兩年的慘淡,因自住客出籠看屋、議價,尤其是Q4旺季交易量噴發,確實有感回溫,但要房價大幅回漲,機率相當低。購屋族也非省油的燈,相當清楚市況,因此不論是建商或中古屋屋主,若不願給甜頭,2018就可能延續2017的「觀望風」。

預估2018年房屋交易量將持續升溫,但價格緩跌趨勢不變,目前政策面並不會打壓房地產,反而不斷釋出購屋利多和保障政策,房貸優惠就是之一,會是「價跌量升」的一年,「交易量增加幅度」及「因選舉釋出的地方建設利多」會成為影響房市兩大亮點。

對於自住型購屋族而言,現在正是買房、換屋的最佳時機點,確認自身經濟負擔能力,地點可以由遠慢慢轉近,但切記「千萬別像年輕人談戀愛,太衝動」,多比較,就能買到符合需求,且價格合理,甚至低於行情的窩。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市房仲 永慶房產集團業務總經理/葉凌棋

交屋賣壓湧現 合理讓利才能成交
「撥雲見日:撥開價格堅持的雲霧,趨近買方價格甜蜜點,市場才能回溫。

2017年房價呈現「緩跌」走勢,而在有感修正狀況下,交易動能回溫,經歷2016年房市創下史上最低量的24.5萬移轉棟數後,2017年約有1成的成長,可說是「揮別黑夜,曙光初現」的格局,「讓利當道,以價換量」為市場主調。

而到了2018年,升息隱憂漸起,利率有調升機會,低利環境恐難持續,無法過度樂觀期待,加上全台還有7.4萬戶餘屋,以及大量交屋潮增加市場供給,賣壓湧現將是房價金鐘罩,短期沒有彈升的機會;預期2018年是餘屋去庫存的階段,建議建商或賣方切勿錯判情勢,適度讓利才能順銷。

整體而言,2018年全球經濟穩定復甦,只要售屋者合理讓利,讓買賣雙方價格認知差距拉近,預期今年房市交易量與2017年持平或小幅增加。而降價效應持續發酵,是買方進場看屋、比價的好時機。至於屋主,合理的房價才能獲得買方青睞,建議有意售屋者先降先贏,貼近買方需求,縮短交易時程。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市房仲 有巢氏房屋董事長/劉炳耀

以價換量促回溫 房價恐再修正1~2成
「平淡無奇:2018上半年預期市況小回溫,下半年要注意升息、選舉、新政策。

回顧2017房市,不論價格或交易量,都泡在「價平、量微增」的溫水裡,儘管市況看似比2016年好,但多是以價換量;特別的是,桃園在機場捷運通車後,因價格修正,帶動交易量回升,價跌情況有所止步,而台南在六都中,因房市發展起步晚,才正要上漲卻又碰上修正,不過因有台積電設廠利多,價格出現小幅反彈。

2018上半年預期市況會感受到小回溫,但到了下半年,要注意三個影響指標:一是美國聯準會升息縮表時程,將主導全球資金流向;二是目前仍屬自住買方市場,碰上跟民眾關係最貼近的地方選舉,候選人為了選票,政策、建設牛肉會陸續拋出,將左右區域型自住客。

最後是雨遮新制和實坪制等政策,因近10年來建物公設比高,對這段時間進場的中古屋屋主影響將最大,預估新制上路後,市場仍會順應購屋族對實坪制的期待,再延續跌勢,從預售屋、新成屋到中古屋,房價衝擊會引發連鎖效應,至少會再修正10~20%。

四字箴言直斷 十大專家預言台灣房市商仲 高力國際總經理/劉學龍

商用不動產低迷 經濟政策是關鍵
「當機立斷:國內景氣復甦,政策面卻不明確,投資者須「當機立斷」。」

2017年壽險業者針對商用不動產全盤縮手,希望「等」到更好的價格再伺機進場,加上全球股市表現活絡,也讓壽險業者將資金轉向股市與債券市場,壓縮了購置商用不動產的動能,使得去年商用不動產交易持續低迷。展望2018年,因去年出口總值重回3000億美元大關,國內景氣復甦,GDP經濟成長率及通貨膨脹率都可能溫和持平,央行總裁彭淮南也在去年透露房市已經「軟著陸」,並解除選擇性信用管制,僅對高總價住宅繼續限縮。

美國已經進入升息循環,全球都有升息可能,但依照台灣的條件,以過去經驗推測,將會是「小碎步」升息,而美國升息、縮表、減稅都會讓資金重返美國本土,但台灣在不動產沒有新動能之下,難見燦爛火花。

此外,「危老條例」、「租賃專法」欠缺實質內涵,而台北市房屋稅仍居高不下,許多政策難以施展,因此,2018是房地產的「關鍵年」,商用不動產市場景氣仍得觀看壽險業者出手態度。

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