好房網News記者蘇彥菱／整理報導
從去年起，政府管制房市可說是從未停下腳步，從限貸到即將上路的房地合一等措施，再加上去年底的九合一大選，讓台灣房市交易陷入了近年來前所未有的低迷，以致許多投資大戶都將資金轉往國外，例如鄰近的日本，由於相對高的投資報酬率以及日本申奧成功等因素，掀起一股赴日置產的風潮。
位在蛋殼區的A級物件，即便房子又新又大，但專家認為並不適合台灣的投資客。（翻攝自三井不動產）
只要是投資，就會有風險，如何避免踩到地雷物件？經營日本房地產多年的部落客TiN，最近就在其粉絲專頁分享自己的投資心法，簡言之，就是把物件分成A、B、C三種等級，而買房最講究的地點，即區段（Location），同樣分為3種，從這些配對組合中，篩選出自住或投資的物件。
首先，所謂的A級產品，就是豪宅與高級住宅，必須符合好格局，住起來一定要舒服等條件。B級產品，則是一般住宅，至少符合新耐震等，也就是一般日本人還願意買來住的房子。至於C級產品，就是爛貨。格局爛，又或者是很舊的小套房等，主要的出租客群大概就是社會較底層的人。
TiN認為，若為「蛋黃區的A級產品」，這種產品風險最小。例如麻布、廣尾一帶的豪宅、高級住宅等等。正常的市況下，由於這類產品本身價格就不斐，即便房市不火熱，可能也不見得賺得到差價，但好處就是保值，縱使市況差，也未必賠錢。
其次是「蛋黃區的B級產品」，儘管差不到哪去，但不及A級產品來得保值。市場大好時跟著漲，但漲不到哪裡去；市場跌時他也會跌，但一樣也跌不到哪裡去。
至於「蛋黃區的C級物件」，由於「門牌效應」，投報率可能最好，這也就是為什麼明明就是透天當道的世田谷區，仍有很多出租小套房的緣故。蛋黃區的爛產品，絕對會有人要租，就算產品再差，也可以不用太擔心閒置的問題。
至於「蛋殼區的A級產品」，就是地點不對，就算房子蓋得再新再大，其房產價值只會逐年漸減，不適合投資，除非是自住。然而蛋白區，則非常微妙，某些老舊街區也算是蛋白區，例如東京灣岸也算蛋白區。
倘若是老舊街區的蛋白區，就不要買A級產品，因為買或租得起A級產品的人，不會喜歡雜亂的環境，B級和C級的產品倒是可以考慮買。
至於新市鎮，得要看各個市鎮的潛力，是否能持續發展，假若你看好該區的增值潛力，當然可以買A級到C級產品，因為它有朝一日可能會被「染黃」。
