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東協觀察/台灣房市被掏空 資本外移大馬、柬埔寨與曼谷

#海外置產 #東協 #新南向政策 #柬埔寨 #馬來西亞 #泰國 #租金報酬

好房網News記者蔡佩蓉/金邊、曼谷—台北連線報導、攝影

新總統小英提出了「新南向政策」,要台商再到東南亞耕耘新市場,但在還沒有實質的投資項目之前,在不動產市場上,卻早已掀起了史無前例的東協置產熱潮,這全都源自於2011年奢侈稅(2016年已落日)上路後,台灣房市邁入多頭尾段,當時東協置產從馬來西亞吉隆坡開始,一批批台灣看屋團湧入吉隆坡,推案更熱延燒到檳城、新山,再擴至同屬東協的柬埔寨金邊,今年泰國曼谷、菲律賓馬尼拉都是台灣投資者鎖定投資的城市。

台灣業者跨海佈局銷售曼谷豪宅案曼谷湄公河畔豪華酒店。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)

「東協置產」儼然已經成為近年政府打房、台灣房地產買家的新天地,東協議題更是近年海外置產投資圈的熱門話題。只不過,其實東協早在1967年成立,最初創始5國為印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡、泰國,隨後汶萊、越南、緬甸、寮國、柬埔寨才陸續加入,近年則有「東協10+3」誕生,也就是東協與中國、日本、韓國,4個經濟體一起簽「東亞自由貿易協定」。

因此,東協的議題其實只是「新瓶裝舊酒」,但東協經濟共同體(AEC)在2016年正式啟動,這代表人口6.3億的第3大經濟體,10個成員國不再有關稅障礙,加上穩健的GDP增長、年輕化的勞動人口與穩定成長的中產階級,外資跨國進入東協投資,的確是不爭的事實。

再加上中國領導人習近平提出的亞投行「一帶(陸上絲路)、一路(印度洋)」聯結了中國與中亞、西亞、南亞、東歐聯結的戰略位置,中國更是大量投注資金進入東南亞城市,增加其經濟與政治影響力,掌握主宰亞洲的領導地位。

因此不單是台灣瘋東協置產,包括中國、南韓、日本都跨國大興土地,吸引該國投資者到當地城市置產購屋。以柬埔寨金邊來說,放眼即能望見掛滿簡體字的工地帆布,金邊的飯店內,更隨處可見到陸客看屋團,看準高端陸客置產客,2014年在台灣首推的金邊豪宅案「SKY VILLA」至今銷售7成,近期則鎖定中國高端客戶,初步與北京萬通集團達成合作意向,將銷售通路再擴大。

柬埔寨金邊整個天際線冒出許多興建中的大樓柬埔寨金邊房市鳥瞰。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)

在金邊發展金融業起家的嘉寶利建設董事長林東誼表示,許多紡織業、製造業台商在柬埔寨設廠,人工成本是大陸的4分之1,柬埔寨又跟歐盟、美國簽了免稅協定、出口零關稅,加上公共建設大興土木,外籍工程師更需要租或買的房屋。

他認為,柬埔寨沒有外匯管制,採美元計價,加上房價相對鄰近東協城市仍屬於低檔,對一個外資看好的新興城市來說,許多投資者便期待房價有跳躍性的成長,台灣打房、投資者外移,加上跨國航班搭乘便利,造就了這波金邊置產熱潮。

從2012至2014年的馬來西亞吉隆坡、2014年下旬至2015年柬埔寨金邊置產熱,去年底至今,則是泰國曼谷崛起,台灣大嬸們更出國掃屋,把買房當買菜一樣容易。最早跨入曼谷、台灣唯一一家業者在當地落腳開設分處的藍海房屋集團就指出,從捷運沿線低總價300~400萬元起跳的物件,到湄公河畔數千萬元起跳豪宅,台灣客就是認為這個城市有發展潛力,才會一再加碼置產。

世界經濟論壇(WEF)日前公布全球競爭力排名報告,泰國在139國中排名第38位,雖然因政治問題導致下滑2名,但泰國在2015年GDP仍有2.8%的表現,外媒也分析,泰國政局無論如何動盪,經濟似乎總能快速復甦。

曼谷湄公河畔已經成為國際五星酒店、豪宅群聚的精華地段曼谷湄公河畔豪華酒店。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)

尤其泰國觀光產業一直是帶動GDP成長的引擎,泰國更是東南亞最大的汽車和電腦硬件製造裝備中心,日本豐田、本田等企業皆投資大量資金在此,泰國更擁有現代化的基礎設施,加上靈活的投資優惠政策,讓整體投資環境自由且寬鬆。

曼谷因吸引大量外資投注,房市也開了國際盤,包括來自香港、中國、日本的投資者都紛紛來掃屋。不過,相較馬來西亞、柬埔寨可能有單一社區全是外國客購買的疑慮,泰國規定外國人僅可購買整棟社區的49%佔比,其餘僅能由泰國本籍人購買。

也因此,目前泰國不少建案都採大街廓開發,例如500戶社區,就拆成5棟興建,可能有香港商或大陸商各包下一棟銷售,但整棟社區仍保持49%限制外國人取得。

跟上國際化的曼谷,在租金報酬率也表現優越,根據Global Property Guide的調查報告,2015年8月更新租金報酬率概況,40平方米房型租金報酬率有6.36%,120平方米房型租金報酬率更達8.05%,該報告更以有適度良好的租金收益形容曼谷。

曼谷租金報酬率。

隨著台灣房地合一稅上路、房價仍無回檔達到甜蜜投資點,東協的崛起,給了台灣投資者資金的去處,更滿足了的房價增值、當海外包租公的想像,預料在台灣房市低迷階段,海外置產熱潮仍不會退潮。



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