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李咸亨 美國德州大學奧斯汀校區土木工程博士、台科大名譽教授、臺北市華江溼地守護聯盟理事長和北市災害防救委員會諮詢委員。曾任台科大副校長、北市府工務局局長、北市都更推動中心董事長、臺灣營建研究院院長及暨南國際大學總務長。
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實坪制、虛坪制、資訊揭露─文字的心理學

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#實坪制 #虛坪 #實價登錄 #社宅 #多空觀點
文/李咸亨
 
民主選舉最好不是靠口號或抹黑抹紅,而是回歸政見的宣導。
 
2020的立委選舉後,造就高嘉瑜、徐國勇、花敬群、陳館長先後一陣論戰,實坪制、虛坪制、公設比、囤房稅、資訊揭露、做法不可取、尊重建商還是專業等,相互攻防的毒舌不斷出籠,充分展現21世紀以來世界各國執政團隊共有的辣勁潮流。
 
實坪制、虛坪制、資訊揭露─文字的心理學(示意圖/PhotoAC)
房子,格局。圖/取自PhotoAC
 
客觀而言,高立委的政見並非創新論點,她自己提示:「打從2009年監委就曾針對房屋虛坪灌水現象糾正內政部。」「2017年賴清德院長承諾要推動實坪制計價,但內政部開始研擬至今卻沒有具體目標及時程。」所以,這真的是舊酒新瓶的廣告,只是她的新瓶包裝要夠嗆,才能梅開二度。高立委依恃民眾越來越無法忍受虛坪灌水亂象的誇張離譜,民意調查將近97%的民眾支持推動實坪制,痛責內政部怠惰修法。
 
部分媒體則引一些專家意見:實坪制會造成市場資訊混亂,影響民眾購屋意願;鳳梨的頭跟皮都不能算錢;原本建商會推較高級的建案,以後也可能不復見,等作為反面意見。也引用:房仲業民調高達80.8%的民眾贊成實坪制;若僅是在合約上載明實坪單價,或做實坪價格揭露,相對容易執行;實施實坪制後建商會去蓋虛坪數較少的房子,對於導正市場來說是有幫助的,等正面意見,各打五十大板。
 
也有人說:只要總價不變根本沒差。是的,若以高立委舉的2017年為例,台北市公設比中位數為33%(取32.9%的整數),而大樓虛坪為40坪,虛坪價格為每坪67萬元,銷售總價2680萬元。改用實坪計算後,實坪26.8坪,實坪價格增至每坪100萬元,銷售總價還是2680萬元。建商沒有少一毛錢,政府稅收也一樣多,兩者都不必緊張的。當然,感受上初期會有人不習慣新算法,溫水煮青蛙後,全部習慣了。但是,虛坪部分該不該計價?卻會比較清楚呈現,比較沒有混水摸魚的空間。
 
那麼高立委說:「近年建築法規放寬許多建商可免計容積的項目,包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間,加上地政法規准予建物測量登記面積多於使用執照面積,造成附屬建物、公共設施灌入坪數,不計入容積卻可灌到住戶的公設,再要住戶買單…甚至把免計容積的車道也灌入公設,這些問題就是長期不推動實坪制計價出現的亂象。」都沒用嗎? 
 
請看2021/1/31拙作就知道:精算後就有用了,台北社宅可降價25%了!
 
「以明倫社宅為例,建築法規定每個樓層梯廳(小公)和陽台(權狀) 約占7%和8%,約共15%,免計容積。建築法又規定,5大管線(含機電設備) (大公) 和管委會空間(一樓大廳+健身房)也約占15%,且免計容積。但是,賣房或租屋時,陽台、大小公和管委會空間都計價的,所以,建設投資公司會想盡辦法鑽研這一部分。」大公一定要,小公有些可以盡量節省,一般住宅的大小公22%左右是合理的比例,公辦社宅理應更少。也就是台北市一般住宅可以因為公設比調降約11%後,銷售總價2680萬元可以減為2385萬元。明倫社宅若可重蓋,則可以降至2010萬元,然後以之作為房租計算基準。
 
高嘉瑜強調:「應讓大家一目了然知道實坪,民眾購屋時不應被浮濫公設誤導。政府應強制要求揭露才能避免公設灌水,否則建商不會主動揭露。」花敬群表示:「重點是要減少虛坪,揭露資訊,例如管理空間的公設比是不是太高?一些大社區根本不需要這麼多,但逃生避難的空間就不是虛的。」細心的讀者應該已注意到,兩人其實是有交集的--「揭露」資訊,只是立場不同,用詞相左,沒有握手言歡的喜劇收場。所以,台灣售屋可以綜和如下:
 
口號:實坪制
執行:資訊揭露
立法:限制虛坪
結論:官商民代四贏
 
去過菜市場的人都知道:整顆鳳梨、去頭去皮的鳳梨、擺盤的鳳梨,如同虛坪、實坪、豪宅,價格都不一樣,都有商家賣,也都有民眾買。至於豪宅想用多少公設比,請自便。

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