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戴雲發 Alfa Safe建築系統創辦人、社團法人建築安全履歷協會創會理事長,曾任中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人,同時也是「國家卓越建設獎」評審委員會最佳施工品質類評審委員。
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發哥分享─創造建物最高價值打造安全好宅 「全案管理」不僅僅只是營建管理!

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#全案管理 #建物 #都更 #危老 #房價 #營造廠 #整合 #置產秘訣
文/戴雲發
 
在都更、危老案件整合的過程中,常常聽到每位地主不一樣的人生故事,也因為不同的人生經歷,想法也會不同,通常在開發整合階段,會先依據基地大小、開發強度限制、基地地形條件、所有權複雜性、容積獎勵……等各項因素,選擇出一種最適合該基地的重建方式。
 
不過,近期接連爆出建商資金不足倒閉、爛尾樓等事件,很多想重建的住戶們望之卻步,擔心簽約拆屋後如果遇到建商或營造廠發生營運困難,無法繼續承作而導致工程延宕、無法順利完工交屋等,尤其奮鬥了大半輩子的資產,若無法取回甚至化為烏有該怎麼辦?
 
近幾年原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本近期持續飆漲,估計整體上漲幅度已超過2成之多,地主不得不面對此現實問題,建議有意願參與重建的地主們,應清楚了解本身條件及審慎選擇合作對象。
 
特別注意的是,大多數的地主都沒有工程方面的相關經驗,當看到總營造工程款的金額後,就開始擔心如果未來房價銷售不如預期、無法償還工程款,或是希望能找到以更低價格承攬的營造廠,但是一昧尋求最低價的營造廠不是一個好現象,要創造好的房價、品質,就要使用等級符合的施工廠商與建材設備,畢竟一分錢一分貨、羊毛出在羊身上,營造廠有合理的利潤才能提供更好的品質及服務,若總以低成本發包興建原規劃建材等級高的建築,營造廠將面臨成本高漲入不敷出,勢必會有偷工減料之疑慮。
 
當建築施工品質無法確保,重建完成交屋入住後,倘若過了幾年出現瑕疵,營造廠是否願意協助解決?是否有能力保固?最糟的情況甚至是連能否完工交屋都遙遙無期,且銷售時購屋的民眾也會觀察、與鄰近建案比較,消費者是否願意買單?這些問題都有可能讓房屋價值受到很大影響。
 
另外,因營建成本高漲的原因,地主合建所分回比例已不如以往,有些地主從而選擇以「全案管理」方式進行重建,在過程中有許多關於建築與地政、稅務等相關的專業知識需處理,建議地主可以委由專業「全案管理」團隊,而受委託的專業全案管理團隊僅收取合理管理顧問費,負責統籌管理各協力廠商,協助地主遴選廠商、評估資金決定如何運用,經過專業管理團隊、建經公司、信託銀行等單位確認、查核並核准後,依據信託指示書才撥付款項予各施工廠商,共同合作完成重建,創造建物最大的價值。
 
但「全案管理」不是湊齊各個廠商來蓋房子就好,有許多細節必須要做到,「全案管理」內容相當繁多,包括:開發效益評估地主整合簽約、都市更新危老重建程序計畫、建築師規劃設計、銀行融資財務管理、估價作業權利變換、營造發包營建管理、銷售規劃、地政士及會計師產權稅務事項、交屋驗收與後續保固到最後成立管委會公設點交,以上都是需要專業團隊來協助,如此一來在整個重建過程才能順利進行溝通協調、合約審核、整合不同單位之間的介面、營建工程管理發包、施工程序安排、管理施工品質、驗屋交屋、成屋銷售及後續保固等。
 
■全案管理開發整合階段,針對基地重建效益分析、都更危老重建步驟說明。(圖:中力都市更新提供)
■全案管理開發整合階段,針對基地重建效益分析、都更危老重建步驟說明。(圖:中力都市更新提供)
 
選擇好的「全案管理廠商」才能創造地主的更高價值並打造安全的好宅,並且可以依照個案需求協助地主解決各項問題,由專業團隊進行整合、提供專業建議、甚至營建管理等服務,一次將建築工程做好就不用擔心未來房屋需再次重建。
 
台灣位處板塊交接帶,地震發生頻繁是無法逃避的宿命,都更危老重建勢必要持續進行,屋齡老舊的房屋不只是沒有電梯、容易發生漏水、水電管線老舊、容易發生火災、沒有車位、生活上諸多不方便,最重要的是有結構上的安全問題,建議有機會重建之地主都應積極參與,將生命、居住安全視為第一優先。我要再次強調,重建時應慎選「全案管理」廠商,交由擁有專業的全案管理團隊去執行營造發包、營建施工品質管理及完善的後續交屋保固,應選擇最佳而非最低價或分回坪數最多的服務團隊,房屋是每位地主非常重視的資產,唯有以良好的施工品質順利完工,才能獲得重建後的居住安全及價值提升。
 

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