文／胡偉良
這篇文章必定會引來一大批憤青的咒罵，但不用重拳可能叫不醒一大票沉睡的巨嬰。年過30，每個人都有責任為自己的未來負責，看透時局、認清方向。
若你的父母已經為你買好了房，那麼恭喜你，你的未來會是一條平順的道路；如果你已經放棄，決定「躺平」，那不妨繼續洗洗睡，但請你先想想年老後因為沒房所可能面臨的後果；反之，沒有祖上積蔭德，又不服輸的人，在大城市買房，或許就是你唯一的翻盤機會。對這樣的人，我的建議是：利用現在的低利、政府打炒房的環境趕緊買房，買不起大的，可以買小的（但不建議買太小的套房），還貸的槓桿可以稍微加大，努力籌錢、賺錢。尤其在「可能長期通膨」的當前時代，務必不要讓自己淪為被收割的韭菜。
2003年起台灣的房地產開始邁入一個新的階段，房價如脫彊野馬，一路狂飆，20年（2003~2023）來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成，但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍，相當於兩者差距在二十年間拉大了十倍。這一波的房價變化，快速的把有房的和沒房的，在財富上劃分成兩個世界。
從本質上來看，房地產是個週期性產業，上上下下，有起有伏，但若拉長時間，上漲之勢則是非常明顯。
2015年以來，房價上漲之勢停頓下來，而且呈現緩跌走穩之勢，但到了2020年房市又開始上漲，2022年以來在美聯儲以大幅升息壓制通膨，及我國政府強力打房下，大多數國人對房市都轉向不看好，那麼這個時候，到底該不該進場買房呢？怎麼買？
我要說，對剛需來說，這幾年很可能是買房的最佳時機，若你原本就有購屋計畫，那麼這個時候，或許會是你伺機進場的時候機，你自己留意一下，不難發現，現在叫你不要進場的很多都是已經「偷偷」的買了房的，另一些則是從未買過房的。就像一些從沒創過業、開過公司的「教」你如何創業、經營公司，你該照單接全收或聽從嗎？
反之，所有的實務工作者都會告訴你，受限於地價、營建成本的制約，房價的下跌空間極其有限。我的意見是，這時候該不該買房要看你是不是剛需？
實剛需？虛剛需？
而按照對房價的看重程度，剛需還可以再做一個細分。
一類是真的需求就在眼前，為了買房而買房的，等著買一套來安居的，這種是“實剛需”，實實在在。
另一類是被房價上漲炸出來的，可以稱之為“虛剛需”。
房價高速上漲時好房子是很少會賣的，業主都觀望著看價格能漲到那裡去，當市場上好房子一個個冒出來時，就說明價格穩了、止漲了。而當房價高速下跌的時候，大多數剛需是不敢買的，因為不知道底部在那裡，怕一買就跌；反之，當房價上漲的時候，很多原來不是剛需的人，怕之後買不起，或想趁機賺一票的，會自我催生而變成剛需，主動入場，這種因市場價格攀升而生的“虛剛需”，雖也是買來自住，但因其投機、得失心態，使對價格漲跌的關注和接受度，遠比第一種更嚴重。
實剛需是市場冷熱都得買，特別是跌的時候，實剛需也是照樣出手去買，恰恰此時市場風險低、泡沫少，反而更安全。
而虛剛需面臨的風險要大很多，暴漲總與泡沫相生相隨，暴漲催生的虛剛需註定要與泡沫共舞，巴菲特講“別人恐懼時我貪婪，別人貪婪時我恐懼”，股市房市都是一樣，暴漲時大家瘋狂搶房，水漲上來就看不到誰沒穿褲子，水漲上來就看不清那裡有坑。虛剛需則是被動的，是自我加碼“硬上”的，是條件不成熟也要硬上，虛剛需必須牢牢記住自己生於泡沫之中的“投機原罪”，不容閃失。因為一旦自己騙自己說不在乎漲跌，踩空泡沫會比實剛需輸的更慘。
虛剛需若認為自己是自住剛需，真的跳入火坑買了原本非必要去買的房子，等接了盤之後，將轉化為更加沉重的負擔，本來安安穩穩過日子，最後變成站在高崗上吹著寒風，變的很悲壯。
核心地區的優質房產具稀缺性，永遠都是民眾買房追逐的標的物。這樣的房產永遠有需求，不要說大幅降價不可能，甚至平價都有一堆人在搶，所以有這樣的房子出現，不要猶豫，更不要期待大幅降價，否則只會空留遺憾；反之，一般般地區的房子，此刻會是撿便宜的好時機。
至於市場上那些「偽專家」、名嘴的話，大家不妨聽聽做參考就好，畢竟，他們不是真正的專家，他們要的是博眼球、蹭流量。
自己花時間去看市場、了解現況，培養感覺，再找個務實、可靠，兼具理論與實務知識的高手，找他們諮商，問問他們的意見，這才是正道。
