文／胡偉良
看到太多所謂的專家、學者憑著感覺大談房市趨勢和房價走向，這讓我覺得很訝異，房市和房價眞的像他們說的那麼簡單？他們真的有能力預測房市的走勢和走向？如果眞的如此，那他們豈不早就因為準確的預判能力發了大財？又何需汲汲於賺取微薄的稿費或節目出席費？
其實他們的泛泛之談，都只不過是賺流量、譁眾取寵的言論罷了，在他們的誤導之下，很多人因此錯過了買房的「恰當」時機，淪為被人收割的韭菜。而在當下，只要唱衰房市，市場一定有人叫好；畢竟，當下買不起房還是主流，是大多數年輕人的共同命運。
當然在不斷 受到現實的衝擊之後，也有不少人開始看清現實、轉變態度。
但不可否認，也因為覺悟得較晚，而成了被收割的韭菜，付出了更多的金錢代價。
當前房市走向混沌，政府強力打房之下，有不少人認定房價必然下跌，但實務界普遍認為，「在當前缺工、建築原物料大漲的情況下，房價下跌空間有限，當前房價縱然止漲，但不久之後，勢必再度攀升」。
那麼近期影響台灣房價的因素，究竟有那些呢？
1.經濟成長率
台灣的經濟成長率從2022年第4季開始，由正轉負，主計總處估計今年第一季經濟成長率不如預期，來到-3.02％，主因是出口重摔，由於全球經濟放緩影響台灣出口表現，並創下8年新低。
單從經濟成長率來看，今年的房價確實不具備漲價的空間。
2.利率
利率會影響買房的意願，房貸利率低於租金回報率時，會促使租屋民眾「以買代租」；反之，則會「以租代買」。
目前的情勢看起來，除台北、新北之外，全台呈現的都是買優於租。
3.通貨膨脹
全球的通貨膨脹情勢迄今仍未抒解，通貨膨脹下，生活費用不斷增加，貨幣購買力下降、貨幣貶值，買房抗通膨為2021年帶來大量的房市買氣。
4.民眾的預期心理
政府連番的打房措施，讓民眾覺得房價下修有望。尤其在平均地權條例修正案下，絕大多數的民眾看好房市下修，一時之間，房市買氣完全涷結，與去年上半年以前相比，交易量下跌5成以上，
5.營建成本
在當前的高房價中，土地的地價和房屋興建成本幾乎佔了房價的60～70%之多，都會區愈繁榮， 佔比愈高，其餘 30～40％則是建商的營運費用、銷售費用、稅捐和利潤。扣除這一部分的必要費用後，建商的利潤空間大概只有10%左右，所以再怎麼壓迫建商，成效其實有限。因此在地價、興建成本無法調降的情況下，期盼「政府打房能打下房價，其實是個不切實際的幻想」。
反之，當建案的降價幅度更高時，消費者倒是要斟酌這個建案能不能蓋得下去？
6.房市週期
房市存在著4個景氣週期：蕭條、復甦、繁榮、衰退。
繁榮期是賣房的好時機，而復甦期則是買房的好時機。
抓住房市週期，低買的部分就是你未來出售的獲利空間。2020年房市原本正走向復甦，欲遭到政府的多項策施嚴厲壓制，房市交易量迅速衰退，但壓抑的房價也「很可能」在1、2年後，伴隨利率調降、經濟成長、選舉結束、徵收碳稅、房市景氣回復，再度拔地而起。
疫情和政府的政策壓抑改變了正常的週期變化，後續發展還需要進一步的觀察，也值得大家的密切關注。
