文／胡偉良
當今房價太高，房價這麼高對建商其實也不是好事，就像殺雞取卵；從長遠來看，只有房價合理，大部分人都買得起房才是有利於產業發展的合理之道，但卻不容易做到，其中，牽涉的因素太多，絕對不是單純的歸咎於建商就能解決的。倒是回頭看看過去的20年間，經濟雖不斷的成長，但一般普通人的所得在扣除通貨膨脹之後，卻了無進步，這才是政府一直規避的「大問題」。
今年第一季，佔我國GDP 比重高達七成的出口呈現大跌之勢，電價又漲，今年2.0％的經濟成長率將難達標，但房價下跌依然困難。
以下，我就簡單的分析一下現況，並嘗試的提出一些解決的方法。
1, 政府的建築審查行政流程過於冗長，導致的成本虛增
像有些地方政府，光是耗費在審查、發照上的時間，往往就和實際施工花費一樣多的時間，造成建案管理成本的大幅提升，尤其這麼長的時間虛耗是因為承辦人員經驗不足、過度自我保護。
2,土地成本過於昂貴
都會區的土地成本佔了房價一半以上的比例，這是很可觀的。其實，在高昂的房價中，地主才是最大的獲利者。土地帶來的獲利才是真正的不勞而獲。尤其在土地愈來愈稀有的情況下，地價愈囤愈高，地價高房價怎麼會不高？
因此，只有有效的降低土地價格(更精準的說是降低房價的「容積成本」)，才是解決問題的方法。否則，在地價日益高漲下，降房價只是空談。
3,營建成本居高不下
在全球追求碳中和的目標下，房產的主要材料鋼材和水泥價格只會日漸走高；另一方面，勞動市場缺工的情況已是愈來愈嚴重，而在台灣年輕人普遍不願意從事勞力工作的情況下，除非大量引進外勞，否則，缺工現象很難避免，而營造費用更是看漲而難下跌。
4,建商的利潤
過去建商之所以給人暴發戶的感覺主要來自房價在很長一段時間內的持續上漲，在成本固定但房價不斷上漲的情況下，加上房地產具備的「槓桿」特性，使得建商投入的資金輕易可以獲得數倍（甚至數十倍）的高報酬，幾年下來，大部分的建商確實賺得盆滿鉢滿，甚至成為鉅富。
但是2015年以後，這樣的情勢改變了，2020 年後隨著房價的炒風再啓，政府很快速的啓動打炒房措施，也澆熄了房價上漲的火苗。
以現況來說，目前建商的建案毛利率大多在20～25%之間，大都會區可能達到30%，扣除建案開發到完工交屋期間（約4年）的管理費用，淨利率大概是在10～15% 之間，亦即每年的淨利大概是2.5~4%，並非有多麼大的暴利，也因此，上市櫃房地產公司的股價很少能達到100元以上。
因此，縱使打房把建商打到零利潤，房價頂多也只是下跌個15%，買不起房的依舊是買不起。因此想靠打房來讓年輕人買的起房，除了是天方夜譚外，也算是「騙術」。
所以要讓房價大幅下跌，「可能」得另尋他法。
就像前面提到的，其實影響房價最大的因素是地價，在土地日益稀少的情況下，要可建素地的地主降價根本沒有可能，那該怎麼辦呢？
要降房價看這裡。
在我看來，除了要提高行政效能、簡化發照制度及程序外，建商也有必要提升管理能力和減少利潤（毛利較當前再下降5～10％），但以上兩措施能做到的降房價仍屬有限，而「比較有效的系統性做法只有透過老屋改建一途」。
但是在老屋改建的初期，不僅房價不會下跌，反而因為要讓地主分回原來的室內面積而會拉升房價，但只要改建的案量更多、更加普遍的時候，市場將因供給量大增（改建後獎勵容積增加的房子）和需求的減少（原住戶可以分回改建後的房子，而無需另外購房）而產生降房價的效應。
大家的看法如何呢？
