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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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你必須知道的:影響未來房產價值的因素?

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#房價 #人口 #升息 #經濟成長 #老屋 #高齡化 #多空觀點
文/胡偉良
 
房產價值是一個概念,和我們通常講的房產價格不同,價格圍繞價值波動,很多時候並不完全一致。
 
一、價值和價格
 
我一直認為影響房價的因素:長期看人口,中期看危老屋改建的成效,短期看民眾的預期和市場的金融狀況
 

 

你必須知道的:影響未來房產價值的因素?(資料照/好房網News記者戴鈺純攝)
台灣人口數已連續2年呈現負成長,不論是粗結婚率或是新生兒數同創歷史新低紀錄。圖/好房網News記者戴鈺純攝

 

 
前兩個因素講的都是供需關係,影響著價格走勢;最後一個說的是,市場上貨幣(錢)的多少,決定著價格,這個觀念一般人可能比較難理解。
 
比如市場上有十間房子待售,而流動的錢(有意購屋)是1億元,這時房子是1千萬元1間。
 
而當流動的錢是2億元時,房子則會是是2千萬元1間;不論是1千萬元還是2千萬元,一間房子的使用價值其實都是一樣的。
 
所以說房價很多時候都受市場上流通的錢所影響,懂了這個你也就會了解貨幣對房價的影響。
 
房產做一個長期的價值投資標的,它的價值主要取決於「所在的城市」。
 
一片土地上承載的所有社會活動的產值,在土地上的對應就是價值。
 
房價只是一個城市活力的指標,影響城市的發展的因素有哪些?
 
最主要的是產業,其次是人口數量,再次是協作效率等等。
 
近期人口老齡化問題很受大家關注;還有幾件大家不怎麼討論,但會影響房產價值的事,一個是城市群發展以及城際軌道交通建設;另一個是電動車。無人駕駛很可能在5-10年大規模上市。電動車的快速發展會影響房產的需求和價值,「老舊公寓因難以滿足電動車的充電需求,而有可能因此進一步減少了它的需求」。
 
二、少子化和人口老齡化
 
2020年,我國人口首度出現負成長,1至12月出生人數為16萬5249人,死亡人數為17萬3156人,死亡人數超過出生人數,這是台灣人口首度出現負成長,呈現了史上第一次的「死亡交叉」。2021年人口數為2337萬5314人,較2020年減少18萬5922人。全年出生數為15萬3820人,創下史上新低;死亡數則為18萬3732人,是連續兩年出生人數低於死亡人數。除此之外,根據我國歷年來的統計資料顯示,台灣人口是「從1998年才出現快速遞減的」,所以它對不同產業的影響也是階段性的,像是對教育產業的影響,大家都已經耳熟能詳。它對房價的影響估計要到2033(1998+35)才會顯現,35指的是主力購屋人群的年齡層。
 
人口作為對這個城市發展的最基本的原材料,老齡化到來,新生人口越來越少,對城市發展影響大,但是對大小城市還是不一樣。
 
參考國外已經走過的路,人口老齡化以後,中小城市的人口還會繼續流入大城市。
 
中小城市慢慢萎縮,農村會慢慢淪為空心村,最後慢慢消失,隨後他們所有的房屋也會無人問津。
 
但是核心的大城市,還會繼續增長。
 
看看鄰近的日本和韓國,30-50%的人口集中的首都都會圈,人口進一步聚集。
 
這也是我們的未來,都會城市會居住一半以上的人口。
 
對應的,不同城市房產的價值也會繼續分化。
 
不過,人口老齡化是個緩慢的過程,一個孩子長大需要30年的準備時間,甚至要到40歲以上,所以少子化人口老齡化對房地產的影響不會在短期發生。

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