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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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怎麼解決年輕人買不起房問題?(續篇)

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#高房價 #低薪 #打炒房 #首購 #多空觀點
文/胡偉良
 
執政黨在九合一選舉大敗之後,痛定思痛,認定高房價是讓執政黨失掉年輕人選票的主因之一,平均地權條例」修正草案因而在重送立法院後快速完成一讀,可望在2023年上半年三讀通過並付諸實施。
 
「平均地權條例」修正草案主要的目的在抑制預售屋的人為炒作,配合房地合一2.0的重稅處罰後,預期可以將絕大多數(80%以上)的短期炒作趕出市場,對重建健康合理的市場秩序有甚大助益,也是從「根本上」來杜絕炒房,其未來的成效當可期待。
 
怎麼解決年輕人買不起房問題?(續篇)示意圖/好房網News記者黃芸涵攝
龜山A7重劃區。圖/好房網News記者黃芸涵攝
 
從根本來看,炒作本來就是利用不正當的操控手法,把房價拉高,再轉手賣給真正需要買房居住的後續購買者,讓後續購買者高位接盤,炒作者藉機賺取價差的一種投機行為。參與炒作的包括了:投機客、房仲業者、建商、代銷,這些都是比較熟悉市場狀況的一群人;而在炒作下,房價甚至可以一日數變,在短期內快速拉高房價,拉高後的房價又將帶動之後的地價,地價再拉高房價,造成房價螺旋式的上升,最後房價變得高不可攀,也因此形成了「世代問題」,讓還來不及買房的年輕世代變成高房價的代罪羔羊,直接躺平。
 
2020年台灣房市重新步向復甦,加上營建成本大幅上漲,是造成全台房價暴漲的主因
 
房地產是一個週期性的行業,2003年房市從谷底的蕭條,走向復甦,中間碰到2008年的雷曼兄弟危機,2010年房市走向過熱,政府此時也開始頒佈了一些打房措施,2015 年伴隨房市週期步入衰退(有人認為是因為政府舉措正確,但筆者卻認為其實只是時機剛好而已,這人只是往自己臉上貼金)。到2020 年房市重新步向復甦,這是房地產的正常週期變化,加上2021年營建成本大幅上漲、低利、資金寬鬆,造成全台房價暴漲。
 
而炒房客本來就是市場敏銳度極高的「逐利禿鷹」,因而伺機而入,進一步的推高了房價。
 
2023年在貨幣緊縮、加息抗通膨下,經濟、房市由盛轉衰
 
2022年美聯儲在見到通貨膨脹率高漲而且不是短期現象後,政策急速轉向,快速縮表、加息,全球貨幣在短期內由寬鬆轉向緊俏,除了經濟受影響外,全球房市更是完全翻轉,再加上政府打炒房措施,台灣的房市由盛轉衰,交易更是完全凍結。如果形勢不改,那麼我們可能會面對史上最嚴苛的房地產和經濟浩劫
 
台灣當前房市已經奄奄一息
 
在經歷一連串的打炒房措施,加上整體銀根轉向緊俏,其中包括了7次的金融管制措施、 4次升息,台灣當前的房地產如今已是奄奄一息,「平均地權條例」修正草案更將使房市雪上加霜,直接將房地產業送入冰庫。
 
當前的房價有下跌空間嗎?
 
受到2020年以來建成本大漲的影響,也形成房價下修的制約,所以此時,房價下跌的空間其實有限,但少了炒作,沒來由的漲價不再,在整體經濟環境不佳的情況下,或許有些建商會願意降低利潤,但畢竟僅存的淨利潤也只在10%上下,超過這個幅度,或許就有降(低)規(格)減(少)配(備)、甚至淪為爛尾樓的疑慮。
 
建議政府這麼做可以一舉數得
 
房市垮了,對民眾財富、國家整體經濟都不是好事,這時候該怎麼做才能兩全呢?即既能抑止炒作,又不致於扼殺房市?因此,筆者建議:
 
1,危老都更攸關民眾居家安全和都市景觀,政府不應對行庫金融核機構例的緊縮甚至停止放款坐視不管。
 
畢竟,老屋改建攸關民眾居住安全與都市景觀,政府推動迄今已見成效,更不宜半途而廢。
 
應對當前急速變化的金融環境,調降存款準備率有其必要性。
 
2,下調首套房貸款優惠,包括:給予更高的貸款額度(80%投提升到85甚至90%)、適度的利率補貼、更長的寬限期(3~5年)和加長貸款年限(40年)來支援首套剛需;
 
當今房價過高,延長房貸期限有助於降低每月還貸金額,協助年輕人買房。雖然民眾償貸年限拉長,但隨著民眾收入增加,負擔會減輕、乃至於提前償還房貸。
 
畢竟,對有購屋需求的民眾來講,愈早買房愈有利。
 
3,對改善型換屋需求則下調二套房的頭期款比率;允許民眾在完成換屋後給予首購優惠。
 
4, 廣建社會住宅、對提供出租宅的核機構組織給予稅賦減免,並對低收入家庭和還買不起房的年輕族群則給予適當的租金補貼。
 
5,少了炒作,房市回歸合理、正常,「民眾都有合宜的住宅居住才是真正的居住正義。」

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