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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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房市已經分化不再普漲普跌 也會在預售屋、新成屋、中古屋間有所不同

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#高房價 #預售屋 #新成屋 #中古屋 #多空觀點
文/胡偉良
 
首先,我要告訴讀者,看房地產要學會看本質,否則一定會被各種不同的論點、數據搞得滿頭霧水,無所適從。
 
也感嘆台灣的大多數所謂「學者、專家」真的只是浪得虛名,有些只是一味套用自己過去學來的「陳舊招式」縱橫房產市場,數十年如一日亳無進步,也沒有意識到時代早已變了,現在的環境和過去早已不同;好在,近期也有一些中生代和年輕的學者比較務實,不再自以為是;另外有些只憑著在業界待過幾年基層的經歷,具備一些基本知識,憑著「譁眾取寵」騙取一票酸民的盲目追随;還有一些則是「跨界行銷」,形形色色,不一而足。
 
房市已經分化,不再普漲、普跌,也會在預售屋、新成屋、中古屋間有所不同。(好房網News資料照)
中山區開發較早,老屋相對較多,因是蛋黃區房價相對親民的區域,成為不少人台北市中心區的購屋首選。圖/永慶房產集團提供
 
先談談現在市場的分化問題
 
當今市場的分化已經非常明顯,不同地區間因人口流入流出、產業聚落的不同而不再普漲、普跌。另一方面,縱若同一區域,也會在預售屋、新成屋、中古屋間有所不同,這些都會影響個別房市的發展,一刀切的用「平均數」去做市場推斷,既不科學、也不實際,反而會誤導了民眾的判斷,造成「盡信書不如不無書」的謬誤。
 
先說房價上漲這件事,房價之所以上漲,是因為有人對房屋有需求,願意在一定房價下接手買屋,也因此形成了房價的行情,所以在沒有産業聚落和人口流出的區域,房産的需求不大,甚至過剩,在這樣的區域裡的房子只能做居住使用,不要說增值,連保值都有問題,房子只是消耗品,隨著時間愈來愈不值錢
 
反之,「大城市中的核心區域房産」,有産業支撐、人口流入,提供了充分的就業機會和較高的薪資待遇,因此不斷的吸引外來人口流入,又因具有稀缺性,自然成為衆人追逐的標的物,這樣的房產除了保值功能外,也具增值性。
 
因此,好的房産不僅是消費品,更是金融商品。好的房產其價值不僅能與時俱增,抵抗通膨,還能戰勝通膨創造財富。
 
有人說投資大城市的房產,就是投資這一個城市的股票,核心地區的房產更是反映了該區域的學區、地段、交通、配套、生活品質,也就是「提供給住的人生活上的使用價值」。
 
除了區域的分化外,新規格的預售屋、新成屋、中古屋房價也開始分化
 
為什麼有這種分化呢?因為2021年起開始動工的建案都受到營造成本上漲的影響,上漲的幅度達到5~8萬/坪之多,較原來的營造成本高出35~45%之多,漲幅相當驚人,尤其是對合建及以合建方式進行危老、都更案件,影響更大。
 
2021年後營造成本暴漲促成了「新規格」建築物的崛起
 
2021年後興建的建築物因為受到營造成本大漲的不利影響,為了保持市場競爭力,也為了取得容積獎勵,有些廠商會透過提升建築規格的方式來塑造産品的差異化,像是「提升耐震力、智慧化、綠建築、隔音減噪、無障礙設施、建材規格」等,進一步的「提升建築的居住安全性、宜居性和舒適性」。這種新規格的建築物也將有別於傳統一般規格的建築物,形成另一類建築規格的分化。
 

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