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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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近期的預售屋爛尾樓現象 對房市會有怎麼樣的影響?

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#預售屋 #爛尾樓 #房地產 #建商 #多空觀點
文/胡偉良
 
近期因為爆發了一、兩件爛尾樓案件,引發了行庫的「自保」措施,「五大禁令」隨之而來。其中,續建機制的規定(建商須和銀行指定的建經公司簽署「續建承諾」),表面上看似乎合理,但實務上卻窒礙難行,畢竟,台灣的建經公司資本有限,不足以承擔真正的續建大任;更糟糕的是,另一條「建商須先籌措5成自備款,行庫才撥款」的規定更是荒謬,不符實際,若真實施,可能將造成房地產業的大浩劫,除了將引發大量的爛尾樓外,更將逼死絕大多數「有(建)案在身」的建商,也澆熄了正走向欣欣向榮的危老都更改建的火苗。
 
行庫「五大禁令」帶來的風險?
 
房地產開發算是一個高週轉的行業,加大建商自有資金的負擔會使開發商的資金週轉減速,極有可能使一大批資金鏈緊張(資金流吃緊、融資能力較差)的開發商(建商)因週轉不靈而加速破產,這會加劇“爛尾樓”的產生。
 

 

近期的預售屋爛尾樓現象 對房市會有怎麼樣的影響?(示意圖/google map)
高雄房市降溫?在地房仲透露,其實高雄近年出現「開價亂象」,包括預售案、中古屋的價格都頗高,買方也會持觀望態度,購屋上會較謹慎。圖/google map

 

 
加大建商自有資金的負擔會使開發商的資金成本增加,將使這些開發商,在銷售房子時,將自己成本的增加轉嫁到消費者身上,從而導致房價的進一步上漲。
 
預售制度的優缺點?消費者要如何防範爛尾樓風險?
 
房產預售制度是歷史時期的產物,在過去房地產發展上確實也發揮了作用,有效解決了房地產開發的資金問題。但如今,開發商利用房產預售制預先收錢,減少了成本費用,卻把風險完全轉嫁到消費者身上,並不合理。
 
預售本質上屬於商業信用,房地產開發企業一手握著銀行信用,一手握著商業信用,相當於加上了雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張,但同時也增加了它的脆弱性,資金鍊繃得太緊,容易產生風險,不難理解。
 
尤其當房地產銷售出現壓力,市場上不免就會出現因資金鍊斷裂、規劃調整、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因,造成建案停工的現象。從本質上來看,預售制是房地產高槓桿的主要源頭,而房地產高槓桿又是衍生金融風險的重要源頭。
 
因為預售制度的實施已有長久歷史,要從事相關制度改革絕非短期可達,因此,購房者有必要對廠商的資歷(完工實績、公司財務及施工實力、經營者誠信),乃致於建案的財務保全措施(像是確認開發商已籌足興建資金、預收房款專款專用)有所了解,這才是自保之道。
 
房地產的爛尾樓危機會很嚴重嗎?
 
2022年以來,中國出現了不少的爛尾樓案例,甚至衍生訂購戶拒繳房貸風波,兩岸預售制度的差異在:中國在訂購房子後即有繳清房款的義務,甚至房子已經爛尾,亦不例外;不像台灣,興建期間只需繳付20~25%的房款,而且只要購買的是有辦理信託機制的預售屋,最後的損失其實只會是「已繳款項」的一部分而已,不會像中國爛尾樓的情形,已經爛尾了還得繼續繳付房貨,訂購戶在房子爛尾後損失鉅大。
 
再以這些年台北市發生的幾個爛尾樓來看,這些爛尾樓建案後來或是由債權機構承接或藉由法拍程序翻身,部分更是接手續建完畢,銷售上還取得亮眼佳績。
 
而探究這些建案爛尾的主要原因,大多以營造成本攀升擠壓建商獲利空間,造成入不敷出,或銷售不佳影響資金流通所致。而只要建案地點不太偏僻,通常很快就有新的業者接手,真正變成永久爛尾樓的情況並不多見
 
反倒是行庫的最新「五大管制令」,在沒有給業者調整空間和緩衝時間的情況下,驟下殺手,反而才可能是製造大量爛尾樓的禍源。
 
除此之外,在房產市場受到資金面的壓抑後,危老都更改建的火苗熄滅,整體房市新房量變少,台灣恐將重回老破舊的都會景觀,而高房價之風更難消弭。
 

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