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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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平均地權修正條例真的可以大幅降低房價?為什麼?

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#平均地權條例 #打炒房 #高房價 #危老改建 #都更 #多空觀點
文/胡偉良
 
驚天動地的平均地權條例修正案在今年1月10日完成三讀,並於7月1日上路實施,由於修正案首重禁止預售屋換約轉售,目前預售市場已明顯量縮,全國預售屋交易量已從前年第四季的4萬餘戶、約五千億元,降到今年第一季的1萬6千餘戶、約二千二百億元,減幅超過五成。其中以台北、新竹縣市、台中等都會區年減幅最為驚人,皆減少五至六成,較去年同期砍半。惟交易量雖持續萎縮,但迄今卻仍見不到明顯的價格修正。
 
平均地權修正條例可以大幅降低房價?
 
除了預售屋換約轉售外,修法另一重點在於限制私法人購買住宅,日後私法人購買住宅將採許可制,修法後,法人藉持有豪宅的節稅效益將告終止。
 
平均地權修正條例真的可以大幅降低房價?資料照/好房網News記者楊欽亮攝影
從機場捷運看二重疏洪道重劃區。  好房網News記者楊欽亮 / 攝影
 
可以說日後房地產的炒作將大獲改善,但預售屋的預售期將拉更長,在各項打房措施的夾擊下,房地產生態可能完全改變,中小型建商將逐步出局,豪宅市場會呈現量縮格局。但整體來看,房價的下修仍將極為有限
 
要真正做到降房價,可能得從另一個角度、方向去做思考。
 
如果連平均地權修正條例都沒辦法降房價,那麼還有什麼方法可以做呢?
 
房價太高也不是建商之福,就像殺雞取卵
 
當今房價太高,房價這麼高對建商其實也不是好事,就像殺雞取卵,也不是一般正派廠商所樂見;從長遠來看,只有房價合理,大部分人都買得起房才是有利於產業發展的合理之道,但卻不容易做到,其中,牽涉的因素太多,絕對不是單純的歸咎於建商和投機客炒作就能解決的。
 
筆者就曾一再提出「當前房價的真正影響因素是『地價+營建成本』」,這兩項就佔了房價的7成以上,其他才是廠商的運營費用、稅費、利潤,「地價+營建成本」若無法下降,想降房價根本不切實際,這也是政府縱然不惜代價卻始終打不下房價的根本道理。
 
根據內政部的統計,當前台灣的房產達910 萬棟之多,看似足夠,但是現存的房屋中,老屋充斥,今年第一季全台住宅平均屋齡已達32年,其中就有101萬戶屋齡在50年以上,比例最高的是台北市,更有13.7%之多。
 
這些老舊建築物不僅居住性不佳,結構安全性也有疑慮,物流沒有人代收件,其中4、5層公寓及一般的透天厝都沒有電梯,不符合現代化的生活需求,也不利於年長者出入,所以講起來,房屋的數量表面上看來雖然足夠,但事實上卻只能算是「濫芋充數」,大多數的老屋其實都需要改建。
 
降房價的唯一方法是有效率的老屋改建?
 
近期一連串的打炒房措施,接二連三,從打炒房演變成打房,在史上最嚴苛的修正版平均地權新規之後,央行又加碼限縮了第二戶的貸款成數,如果政府能拿出推動上述措施這樣的執行力去推動都更,那麼幾年之後應該可以看到房價下跌、都市面貌全面翻新
 
只可惜,政府走了另一條不同的路,除了讓民眾看到政府的「鴉霸」外,城市建設依舊老舊,房價也看不到太大下跌。
 
在嚴打之下,預售屋的房價依舊下跌有限,倒不是建商頑固不化、死硬對抗,其實是受限成本上的制約,跌無可跌,降房價唯一解藥應該只有從老屋改建著手
 
危老及都更的老屋改建的初期確實會帶動房價上漲,這是因為地主對改建條件的要求和營建成本的制約;但是當老屋改建的數量夠多時,老屋改建則會帶來供給增加和需求減少(減少了原來需另購新屋的需求)的雙重效果,再加上大量的改建將使土地成本間接下降,可促使整體房價因而下跌,這也將是達到眞正房價合理化的時候,這需要一段長時間的歷程,當然也需要一些相關的配套措施,但是相較於當前鋪天蓋地,甚至不符比例原則的平均地權修正條例,反而是經濟有效而合宜的。

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