文／胡偉良
驚天動地的平均地權條例修正案在今年1月10日完成三讀，並於7月1日上路實施，由於修正案首重禁止預售屋換約轉售，目前預售市場已明顯量縮，全國預售屋交易量已從前年第四季的4萬餘戶、約五千億元，降到今年第一季的1萬6千餘戶、約二千二百億元，減幅超過五成。其中以台北、新竹縣市、台中等都會區年減幅最為驚人，皆減少五至六成，較去年同期砍半。惟交易量雖持續萎縮，但迄今卻仍見不到明顯的價格修正。
平均地權修正條例可以大幅降低房價？
除了預售屋換約轉售外，修法另一重點在於限制私法人購買住宅，日後私法人購買住宅將採許可制，修法後，法人藉持有豪宅的節稅效益將告終止。
可以說日後房地產的炒作將大獲改善，但預售屋的預售期將拉更長，在各項打房措施的夾擊下，房地產生態可能完全改變，中小型建商將逐步出局，豪宅市場會呈現量縮格局。但整體來看，房價的下修仍將極為有限。
要真正做到降房價，可能得從另一個角度、方向去做思考。
如果連平均地權修正條例都沒辦法降房價，那麼還有什麼方法可以做呢？
房價太高也不是建商之福，就像殺雞取卵
當今房價太高，房價這麼高對建商其實也不是好事，就像殺雞取卵，也不是一般正派廠商所樂見；從長遠來看，只有房價合理，大部分人都買得起房才是有利於產業發展的合理之道，但卻不容易做到，其中，牽涉的因素太多，絕對不是單純的歸咎於建商和投機客炒作就能解決的。
筆者就曾一再提出「當前房價的真正影響因素是『地價＋營建成本』」，這兩項就佔了房價的7成以上，其他才是廠商的運營費用、稅費、利潤，「地價＋營建成本」若無法下降，想降房價根本不切實際，這也是政府縱然不惜代價卻始終打不下房價的根本道理。
根據內政部的統計，當前台灣的房產達910 萬棟之多，看似足夠，但是現存的房屋中，老屋充斥，今年第一季全台住宅平均屋齡已達32年，其中就有101萬戶屋齡在50年以上，比例最高的是台北市，更有13.7%之多。
這些老舊建築物不僅居住性不佳，結構安全性也有疑慮，物流沒有人代收件，其中4、5層公寓及一般的透天厝都沒有電梯，不符合現代化的生活需求，也不利於年長者出入，所以講起來，房屋的數量表面上看來雖然足夠，但事實上卻只能算是「濫芋充數」，大多數的老屋其實都需要改建。
降房價的唯一方法是有效率的老屋改建？
近期一連串的打炒房措施，接二連三，從打炒房演變成打房，在史上最嚴苛的修正版平均地權新規之後，央行又加碼限縮了第二戶的貸款成數，如果政府能拿出推動上述措施這樣的執行力去推動都更，那麼幾年之後應該可以看到房價下跌、都市面貌全面翻新。
只可惜，政府走了另一條不同的路，除了讓民眾看到政府的「鴉霸」外，城市建設依舊老舊，房價也看不到太大下跌。
在嚴打之下，預售屋的房價依舊下跌有限，倒不是建商頑固不化、死硬對抗，其實是受限成本上的制約，跌無可跌，降房價唯一解藥應該只有從老屋改建著手。
危老及都更的老屋改建的初期確實會帶動房價上漲，這是因為地主對改建條件的要求和營建成本的制約；但是當老屋改建的數量夠多時，老屋改建則會帶來供給增加和需求減少（減少了原來需另購新屋的需求）的雙重效果，再加上大量的改建將使土地成本間接下降，可促使整體房價因而下跌，這也將是達到眞正房價合理化的時候，這需要一段長時間的歷程，當然也需要一些相關的配套措施，但是相較於當前鋪天蓋地，甚至不符比例原則的平均地權修正條例，反而是經濟有效而合宜的。
