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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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房地產的近期走向是漲還是跌?炒作又要開始了嗎?

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#房價 #炒房 #多空觀點
文/胡偉良
 
2015年開始,台灣的房地產走下神壇,終止了長達12年的上漲之路,有人說房地產的世紀結束了,房地產在國民經濟上的地位將產生巨變。這並不是説房地產的支柱地位即將動搖,而是房地產的下一個週期和過去12年的週期不同,產業定位、供求關係、政策環境以及房地產的市場結構都會發生翻天覆地的變化。
 
有一些幼稚的觀點認為,房地產不死,我們的經濟就不可能有創新。但是,事實是:
 
房地產的近期走向是漲還是跌?炒作又要開始了嗎?(示意圖/好房網News記者李彥穎攝影)
台北市地政局公布2020年3月份實價登錄數據,大樓和小宅價格呈現上漲,公寓則下跌。好房網News記者李彥穎攝
 
1、房地產作為支柱產業的地位不會改變
 
有人還說,房地產作為支柱產業的地位結束了,這句話並不實在。
 
看看美國,做為一個很少炒房,且土地資源豐富的國家,你會發現,房地產在GDP中的比重在美國所有行業裡面仍然排前幾位。
 
房地產是人類進入城市社會之後依然非常重要的產業,不管你承認不承認,喜歡不喜歡。
 
鑑於房地產自身的重要性、房地產泡沫破滅之後對整體經濟的殺傷力,以及房地產在國民財富配置中的比重,導致「政府很難放任房價出現快速下跌。
 
這意味著政府的打房永遠只會用在「阻止房價的過份暴漲」,而不可能是打垮房地產。但政府也不會容許房地產再回到以前的炒房時代,房地產回歸民生居住需求的大方向不會改變
 
2,以後房市會分化,房價不會普漲
 
以後台灣將只有20%的開發商活下來,80%的會死掉
 
只有20%的城市有投資價值;只有20%的房子值得購買。
 
有人或許認為建築開發商少了,不是會造成壟斷,讓房價更貴?其實不會,那些不優建商蓋出來的爛房子本來就很少人會買,最後必然是淪落到然賤價出售,爛房子和爛建商都會被市場淘汰的。
 
很多人總是以為開發商的都是暴利,其實,只看到賊吃肉,沒看到賊捱打,即使在最好的年代,房地產企業也有不少倒閉的案例。
 
台灣很小,卻擁有六都和十幾個縣市,說實話,以後房地產能夠作為投資的城市肯定不到3個;從供求關係看,住房短缺的時代已經結束。
 
但是,台灣的好房子仍然短缺,這是一個普遍的現象,目前台灣所有的城市都缺好房子,在一個城市,好房子的比例能夠達到20%已經算難能可貴。
 
3、房地產進入一個全新的週期
 
隨著台灣人口進入負增長週期,台灣將進入城市競爭週期,一個城市有沒有未來,關鍵取決於人口的流入流出的方向。
 
在人口流向上,隨著人們對美好生活的重新定義,中小城市,如果宜居,如果區位好,如果有產業競爭力,仍然會吸引人口流入。
 
胡偉良觀點:
 
未來城市只有兩類:人口流入的,以及人口流出的。
 
就近幾年而言,我的判斷是: 區位優勢不錯的城市和地段,近幾年房價上漲的概率大。
 
但大量的小城市的房價現在就是歷史頂峰,只有跌,不會漲。
 
近期房價看來有向上拉升的跡象,有人說房產炒作又要開始了,是這樣嗎?其實真正的原因是2015年以來,房價止漲下跌,但是房產的主要原料-土地卻沒有下跌,營造成本也在漲,造成建商的利潤空間被大幅壓縮,如今,因疫情影響,世界各國大發貨幣,造成大量資金湧入房地產求保值,建商伺機調漲價格,因此房價上漲毫不意外。

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