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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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房子到底是資産還是負債?怎麼做,才能讓房子成為你的啞巴兒子?

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#買房 #負債 #資產 #置產秘訣
文/胡偉良
 
同樣是買房,你買的是負債,人家買的卻是資產,差別在哪?
 
房子除了用來住,還可以用來養老。然而,理想很豐滿,現實卻很骨感,就國內目前的租金回報率、房價的波動變化而言,老人要想以出租房子實現頤養天年並不容易。
 
房子到底是資産還是負債?怎麼做,才能讓房子成為你的啞巴兒子?(示意圖/好房網News記者黃暐迪攝)
台北市景。 黃暐迪/攝影
 
台灣的房產雖然可以說是世界上前幾名的貴了,租金回報率雖可以應付貸款利率,卻無法支應本息一起攤還時的房貸支出,在經濟情勢不穩定的情況下,房貸會讓A-購屋者無法安心的安排自己的未來生活,他們不敢消費、害怕失業。
 
要知道人生的幸福並不是建立在有房子的基礎之上的,而是以是否擁有更多可支配收入作為前提;人生的財富也不僅僅是金錢的累積,還有個人的發展、身體的健康、家庭的溫馨。
 
在美國、加拿大、澳大利亞等國,以房養老業務十分流行。對比來看,成熟國家的房產市場和養老體系比較平穩健康,房地産足以做為養老配置的資產和財富。舉例來說,
 
這些地區的觀念是以房產的被動收入做為建立老人養老的永續資金,而不是「一個環境優雅、舒適的大房子用來自己居住」。亦即房子的用途不是供自己使用,而是在提供養老所需的收入。
 
以這個觀點來看,選擇長期、長效、穩定、有租金收益的不動產才是優中之選;對於老人而言,有沒有自住房不重要,而是需要有能提供老人養老生活、醫療保障的收入來源才是最重要的。
 
現金流比房子更重要
 
如何區分房產是財富還是負債?就要看:資產變成可以隨時變現的正向現金流;而負債,則在不停地吸走你的現金流——比如房屋貸款的每月還貸。
 
以下就是這樣的案例:
 
案例一:John 和Mary,是雪梨一對普普通通,在職場打拼的年輕夫婦。他們在5年的時間內,實現從拮据的職場打工夫婦,搖身一變,成為1000萬澳元資產的包租公包租婆,並且,這些資產在未來還能繼續創造財富。
 
他們的第一套房子位於雪梨南部的Sutherland,是用1.5萬澳幣的存款加上貸款的錢,共48萬澳元買來。然而他們買來的房產並不是為了自住。相反地,他們靈活地運用起“rentvesting”的方式來投資房產。意思就是,到處購入房產,卻繼續租房子住。他們要想方設法地把房子租出去,來抵消掉貸款的本息支出!在這個基礎上,澳洲房價持續高漲。一年過後,當地原來40萬左右的房子就升值到50萬了。緊接著,夫婦兩人就利用這升值的10萬元,再向銀行申請80%的貸款,購入下一套房產。如此類推。結果,在幾年的時間裡,夫婦兩人就已經坐擁伯斯、黃金海岸、新州Cooma和Port Macquarie多地共25個房產。這些房產全部出租,想想這租金收入就不菲了。房價上漲加上每個月收取的租金,就完全抵消了貸款本息,而且還有賺。John坦言:“收益率低於6%的地方他們不會去投資,”不要忽視資本增長和資金流動的重要性。”儲蓄,搖身一變,變出了1000萬澳元。未來還用擔心養老嗎?答案肯定是否!
 
案例二:地產一哥”David,從窮小子到百萬富翁的逆襲,僅僅30歲就坐擁200多套房產。
 
David的策略其實跟John 和Mary 類似,在便宜的社區以低價買入,之後將房子出租出去,但一定要保證租金能負擔貸款,當房價漲上來之後我就利用多出來的錢再去買房。他最初投資的房產都是高增值的土地類房產(別墅);由於快速增長、且獲得銀行的二次、三次、多次融資後,套現了更多可支配資金用於再次購房。
 
胡偉良觀點:
 
房產作為財富載體,一旦自住,它就由資產變成了消費品,僅供自用,無法獲取收益。創富是人生的必修課,能不能交出滿意答卷,就要在看到人家成功創富、屢次創新的時候,也應該考量和建立自己的資產模式,要随時更新自己的思維和眼界;這個過程中,如何平衡資產規模與負債,那就要用現金流的標準來衡量——能帶來現金流的房產,才是好的房產;能看準趨勢和認清方向的投資者,才是勝利者。“以房養老”本身的價值不在房子,而在房子能帶來的現金流。
 
除了房子帶來的現金流之外,房子的價值也是另一個要考量的重要元素,老房子除了舒適度、安全性不佳外,也會愈來愈不值錢,有些老房子的屋主一直居泥於改建後室內坪數會變小,而遲遲不願改建,平白放棄了新房子所具備的舒適度、安全性提升、和價值大幅提升的機會,需知太遲醒來,改建的機會、優勢都會喪失,到時只會後悔莫及。
 
為了充實及建立你的房地產知識,我建議你一併閱讀下列文章:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
看完這些文章後,你應該已經有了房地產的基本邏輯構架,相信我,一定值回票價的

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