文／胡偉良
同樣是買房，你買的是負債，人家買的卻是資產，差別在哪？
房子除了用來住，還可以用來養老。然而，理想很豐滿，現實卻很骨感，就國內目前的租金回報率、房價的波動變化而言，老人要想以出租房子實現頤養天年並不容易。
房子到底是資産還是負債？怎麼做，才能讓房子成為你的啞巴兒子？（示意圖／好房網News記者黃暐迪攝）
台灣的房產雖然可以說是世界上前幾名的貴了，租金回報率雖可以應付貸款利率，卻無法支應本息一起攤還時的房貸支出，在經濟情勢不穩定的情況下，房貸會讓Ａ－購屋者無法安心的安排自己的未來生活，他們不敢消費、害怕失業。
要知道人生的幸福並不是建立在有房子的基礎之上的，而是以是否擁有更多可支配收入作為前提；人生的財富也不僅僅是金錢的累積，還有個人的發展、身體的健康、家庭的溫馨。
在美國、加拿大、澳大利亞等國，以房養老業務十分流行。對比來看，成熟國家的房產市場和養老體系比較平穩健康，房地産足以做為養老配置的資產和財富。舉例來說，
這些地區的觀念是以房產的被動收入做為建立老人養老的永續資金，而不是「一個環境優雅、舒適的大房子用來自己居住」。亦即房子的用途不是供自己使用，而是在提供養老所需的收入。
以這個觀點來看，選擇長期、長效、穩定、有租金收益的不動產才是優中之選；對於老人而言，有沒有自住房不重要，而是需要有能提供老人養老生活、醫療保障的收入來源才是最重要的。
現金流比房子更重要
如何區分房產是財富還是負債？就要看：資產變成可以隨時變現的正向現金流；而負債，則在不停地吸走你的現金流——比如房屋貸款的每月還貸。
以下就是這樣的案例：
案例一：John 和Mary，是雪梨一對普普通通，在職場打拼的年輕夫婦。他們在5年的時間內，實現從拮据的職場打工夫婦，搖身一變，成為1000萬澳元資產的包租公包租婆，並且，這些資產在未來還能繼續創造財富。
他們的第一套房子位於雪梨南部的Sutherland，是用1.5萬澳幣的存款加上貸款的錢，共48萬澳元買來。然而他們買來的房產並不是為了自住。相反地，他們靈活地運用起“rentvesting”的方式來投資房產。意思就是，到處購入房產，卻繼續租房子住。他們要想方設法地把房子租出去，來抵消掉貸款的本息支出！在這個基礎上，澳洲房價持續高漲。一年過後，當地原來40萬左右的房子就升值到50萬了。緊接著，夫婦兩人就利用這升值的10萬元，再向銀行申請80%的貸款，購入下一套房產。如此類推。結果，在幾年的時間裡，夫婦兩人就已經坐擁伯斯、黃金海岸、新州Cooma和Port Macquarie多地共25個房產。這些房產全部出租，想想這租金收入就不菲了。房價上漲加上每個月收取的租金，就完全抵消了貸款本息，而且還有賺。John坦言：“收益率低於6%的地方他們不會去投資，”不要忽視資本增長和資金流動的重要性。”儲蓄，搖身一變，變出了1000萬澳元。未來還用擔心養老嗎？答案肯定是否！
案例二：地產一哥”David，從窮小子到百萬富翁的逆襲，僅僅30歲就坐擁200多套房產。
David的策略其實跟John 和Mary 類似，在便宜的社區以低價買入，之後將房子出租出去，但一定要保證租金能負擔貸款，當房價漲上來之後我就利用多出來的錢再去買房。他最初投資的房產都是高增值的土地類房產（別墅）；由於快速增長、且獲得銀行的二次、三次、多次融資後，套現了更多可支配資金用於再次購房。
胡偉良觀點：
房產作為財富載體，一旦自住，它就由資產變成了消費品，僅供自用，無法獲取收益。創富是人生的必修課，能不能交出滿意答卷，就要在看到人家成功創富、屢次創新的時候，也應該考量和建立自己的資產模式，要随時更新自己的思維和眼界；這個過程中，如何平衡資產規模與負債，那就要用現金流的標準來衡量——能帶來現金流的房產，才是好的房產；能看準趨勢和認清方向的投資者，才是勝利者。“以房養老”本身的價值不在房子，而在房子能帶來的現金流。
除了房子帶來的現金流之外，房子的價值也是另一個要考量的重要元素，老房子除了舒適度、安全性不佳外，也會愈來愈不值錢，有些老房子的屋主一直居泥於改建後室內坪數會變小，而遲遲不願改建，平白放棄了新房子所具備的舒適度、安全性提升、和價值大幅提升的機會，需知太遲醒來，改建的機會、優勢都會喪失，到時只會後悔莫及。
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