好房網雜誌2024年11月號／撰文：Miranda、圖片：Shutterstock
上半年房地產市場前景一片看好，房價漲勢兇猛、全台各地不分蛋黃、蛋白搶房消息不斷釋出，甚至代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」也在今年3月，睽違16年後再度見到黃紅燈，終結2022年12月以來連續15個月屬於房市平穩意義的綠燈，更是2008年月之後首度現出黃紅燈，今年5、7月接連亮出黃紅燈，議價幅度更是持平，顯示全面性的賣方市場。
但不料，時至9月19日央行再度出重手打房，祭出第七波選擇性信用管制措施，不僅成為今年房地產最重磅的利空消息，也震撼了全台市場，尤其首當其衝的繼承者、換屋族、多屋族頓時不知所措，房仲業、代銷以及建商更是無一倖免！
儘管10月中旬，央行提出豁免措施，包含自然人已簽訂購屋合約，即將辦理貸款時，若是有繼承取得房屋或是簽訂一年內換屋切結書者，可排除在管制行列，但由於銀行放款水位已近高點，銀行對於房屋鑑價仍持保守態度，實際貸款成數難以達到成交價格的八成，直接衝擊預售屋交屋所需備足資金，購屋者恐因為無法快速籌措資金而面臨交屋違約風險。
然而央行一拳打趴房市，未來房地產市場是否真的逃無可逃，不適合購屋？抑或是買了就跌，不如長期租屋？專家指出，其實並不全然悲觀，除了政策以外，還有許多關鍵因素影響房市，展望未來房市狀況將呈現「三好二壞」趨勢！
房市政策成最大變數
三大指標牽動是否續推第八波管制
首先談到造成市場最大的變數，恐怕就是房市政策，特別是掐緊房地產咽喉的銀行資金。然而為何央行本次如此嚴陣以待不惜一切打房，關鍵在於全體銀行放款、個別銀行不動產放款，以及台灣不動產貸款占國內生產毛額（GDP）三大指標都過度傾斜至不動產，未來房市泡沫恐怕一點就爆。
觀察全體銀行放款情況，以今年8月底相較2018年底，不動產貸款餘額增幅59.6％，遠高於總放款餘額增幅47.5％及其他放款餘額增幅41.1％，不動產貸款集中度增加2.8個百分點至37.5％，顯示當前銀行信用資源向不動產相關部門傾斜。
然而央行向投資客宣戰的心意堅決，日前總裁楊金龍在立院報告時強調，第七波信用管制絕不會「高高舉起、輕輕放下」，還會滾動式檢討是否續推第八波，觀察標準就是「房價是否修正」、「不動產放款集中度」及「不動產貸款金額」三大指標。
不過有房市專家就指出，房市近期確已降溫，央行必須以真實第四季房價即時資訊做為評估標準，而非落後資訊，第四季交易量可能創近年新低，若未來推出第八波再打房，只會全面性打趴市場，並非產業之福。
房市走向視乎政經局勢決定，目前政府維持打炒房態勢明確，銀行也受限於滿水位問題緊閉借貸大門，下半年市場表現詭譎多變，惟此次央行房市管控措施並未針對首購族群，更以各項措施與規範定義「真．首購族」，若有自住需求且名下並無房產之消費者，準備充足自備款之後，不妨趁著房市淡季大膽進場，也許能在房市低迷時，經由議價找到適宜自己的愛屋順利成家。
地緣政治大洗牌影響高資產族
房市反轉不是不到只是未來
此外，地緣政治更是台灣地產市場一大變數，台灣身為島國，與中國大陸多年糾葛，雙十國慶後四日，中國解放軍宣布在台灣周圍舉行「聯合利劍-2024B」軍演，並宣布這是對「台獨分裂行徑」做警告，隨著兩岸地緣政治局勢日益緊張，不確定性也逐步增大，而近年又有烏俄戰爭，讓世界地緣政治進行大洗牌，讓部分民眾憂心忡忡，尤其是手握大量資產的高資產族，消息面影響更為劇烈。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，回憶起1995、1996年的「海峽導彈危機」，對岸在台灣頭尾兩處海域進行導彈試射演習，當時已然風聲鶴戾，當時不僅有錢人搶著賣房子、離開台灣，連職棒、職籃的外籍球員也倉促逃離，甚至有的洋將是不告而別，當時房地產市場也不少人急著低價拋售手上資產。
不過現階段台灣尚未出現明顯拋售潮，這也讓何世昌很意外，如今對岸演習範圍將台灣圍得更密，最大的不同點是國人反應並不激烈，「原本預期，今年第四季房價可能會出現轉折，但如今看來，屋主的心臟比我們想的更大顆、口袋比預期更深，第四季也許只有部分縣市價格下挫，全國房價並不一定跌，房市反轉時間沒那麼快到來。」
經濟體質改善重返亞洲四小龍之首
資金浪潮讓不動產市場維持一定熱度
撇除央行政策、地緣政治影響，台灣近年經濟成長面表現蔚為亮眼，成中美貿易戰受惠者之一，在產業鏈轉移、供應鏈重組，AI人工智慧產業崛起之下，加上台商回流資金自今年八月起陸續解除管制，根據主計總處最新預測，今年超額儲蓄可望衝破四兆元大關，廠商投資動能強勁，這幾年台股也隨之一掃陰霾。
主計總處近期也宣布好消息，最新預測大幅上修今年民間投資實質成長率至3.98％，較前次預測值增加2.37％，2025年續成長到5.13％，觀察2020至2023年台灣平均經濟成長率為3.45％，高於同期間全球平均成長2.2％，重返亞洲四小龍之首寶座，經濟體質明顯改善，但要留意的是近日國際貨幣基金（IMF）下修明年全球經濟成長預估0.1個百分點至3.2％，是否會波及台灣有待觀察。此外，央行也認為，美中與中歐貿易衝突，恐加速全球供應鏈重組與導致全球市場分化，進而影響民間投資動能，得多提防對台灣出口所帶來的負面影響。
值得一提的是，影響房地產價格的另一關鍵就在於通貨膨脹！經濟部電價費率審議會最新決議，10月17日將二度調漲電費，儘管民生電價凍漲，但產業用電平均漲幅為12.5％，最高調幅14％，此外，近期中央宣布將於2025年起徵收碳費，一般費率訂為每噸碳新台幣3百元，而興建房子最重要的水泥製造業等將成為碳稅大戶，稅費成本恐怕轉嫁到營運成本。
立信機構董事長賴運興就指出，預售市場到今年底前都是留校觀察期，除了政策影響，今年中旬銅鎳等電線電纜原物料上漲，近期電費調漲更成為市場最大變因，已經有建材廠暗示即將漲價，加上台灣人力已不再便宜，種種因素將促使物價上揚，未來房市恐怕也將隨之波動。
愛山林建設開發總經理張境在分析，房地產市場向來跟著通膨指數，近期通膨指數落在2％上下，台灣經濟成長率更達3.8％，房價上漲幅度落在這區間是合理的，「房價會跌，往往是景氣衰退、沒人要的房子」，但現階段台灣經濟環境欣欣向榮，若「物價漲、房價跌」這才不合理，他也直言，年輕人不應受到外界過多消息渲染，從國內外經濟景氣、營造成本而言，房價上下震盪恐不易見。
中美貿易戰台灣供應鏈受惠
AI題材帶動產業鏈快速成長
除了經濟成長率、通膨效應，台灣產業面也相當看好，中美貿易戰之下供應鏈重組，台灣受惠最大，不僅以高科技半導體產業重返世界舞台，更在AI題材帶動產業鏈需求快速成長，觀察國科會最新統計，三大科學園區今年上半年營業額受惠AI熱潮及國際半導體供應鏈庫存調整告一段落，科學園區營業額創新高，達2兆1590億元，較2023年同期成長19.67％；總貿易額達2兆5930億元，較2023年同期成長30.35％，其中出口額1兆6102億元，較2023年同期成長45.23％，亦創新高。
國科會指出，2024年上半年全球景氣維持擴張，園區產業受惠於AI等新興科技需求帶動，加以先進半導體製程加持，及新興電子產品表現亮眼，進一步觀察三大園區營收表現，竹科7383億元，較2023年同期成長10.46％；中科4934億元，成長7.54％；南科9273億元，成長36.98％。
全球高科技需求啟動國內出口引擎，不僅帶動台灣整體經濟發展、股市飛漲，也成為房地產最直接的銷售題材，過去隨著交通軌道布局觀念已不是首要關鍵，最直接的例子就是「台積電」設廠，因應全球對於AI晶片的需求，在北中南積極擴點布局，周邊房市也在這股趨勢下未演先轟動，可說是近年房地產的「票房保證」。但要注意的是，如果全球產業發生變化，或是進駐廠房的消息急轉彎，房價恐出現泡沫修正，務必時刻注意市場波動。
科技園區外溢效應持續發酵
龍頭產業押注中南部影響房市生態
經濟發展牽動、科技產業成房市光明燈，這一波房市多頭漲勢最強區域的共同點就是清一色是「科技園區外溢效應」。昔日以竹科園區為最成功範例，高所得科技菁英由工作衍伸居住需求，甚至成家立業，首購、換屋需求大量溢出，一步步推升竹科周圍房市熱度，近年崛起的中科園區、南科園區，更是護國神山台積電產業群擴張最主要基地。
何世昌也表示，當龍頭產業持續押注中南部，不僅改善就業環境與提升所得，也勢必長久影響房地產的生態變化。像是過去，竹科工程師在竹科上班在台北置產，現在的竹科工程師就地置產甚至投資，這股外溢效應甚至擴散至寳山、竹南、頭份等地，同樣的很多住北區而南調的南科工程師，這幾年在基期較低的南科，更懂得複製竹科房市發展模式，直接在南科周邊的新市、新化、善化、麻豆大舉購屋，況且南科更延伸至高雄科學園區，帶動S科技走廊成型，也刺激仁德、歸仁、與高雄橋頭、楠梓的房市發展潛力！
綜觀整體未來三至六個月房市概況，產業面、資金面以及經濟面前景看俏，但央行管制、地緣政治為最大變數，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續，建議在近期內準備交屋的預售屋購屋族提前審視自身、家庭財務規畫，備足充分資金，積極與銀行、建商洽商，方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。
