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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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2019年房市的走勢與趨勢

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#2019房市 #多空觀點

文/胡偉良

有不少經濟學家都認為2019 年會是全球經濟的轉折年,貨幣政策由以往的寬鬆轉變為緊俏,過去Q1、Q2、Q3 所釋出的大量資金開始回收,由資金充沛所形成的資産擴充和炒作之風將受到扼止,這是國際金融的走向。

2001年,全台房市開始擺脫921地震帶來的陰霾和前一波房屋市場的熊市,進入另一波段的多頭時期,尤其2003年的SARS 風波之後,全球經濟更是明顯的邁入多頭行情,台灣的房市也正式邁入長達12年的牛市。

2019年房市的走勢與趨勢 (好房資料中心)台北市信義區(好房網news 林美欣攝影)

從台灣的房地產發展情形來看 ,到2008年,房市其實已經逐漸走向房地產週期的頂端,正準備反向調整,熟料此刻竟爆發一場2007年8月9日開始浮現的金融危機(導源於次級房屋信貸危機),引發了全世界的流動性危機,也讓全球政府紛紛投入鉅資全力挽救(台灣也不例外),資金大力挹注的結果,讓台灣的房地產僅受到小小的跌幅後即迅速回檔,台灣的房地產延續漲勢,房價繼續飆漲,但此時房地產交易量已經由盛而衰,産生價量背離的情況,房價上升的情況一直延續到2014 年,在囤房稅和房地合一税制的壓制下,趕走了投資客的炒作,才把房價打回原形。

2010 年後,房市推案依然熱絡,但交易量卻大幅遞減,至2018 年為止,已累積了大量的未售出餘屋。迄2018年年底為止,光是未出售的餘屋即巳達8萬戶之多,接近這幾年每年的新屋出售總數量。2018年的九合一地方選舉,主張經濟發展的國民黨大勝,讓民眾對往後的經濟發展重燃信心,這種期待心理當然有助於提振房市的買氣,這是房市的利多,有助於交易量的提升。但不可諱言,真正影響國內經濟發展的中央執政權仍是掌握在更偏重非經濟發展的民進黨手中。

另一方面,大量的餘屋加上這兩年建照、使照放(大)量所造成的大量待售餘屋,使得房市供應量增加,因此,我預估2019年的房市將是價格微跌、交易量増加的市場格局。

再從個別市場來看,高雄的房市在韓國瑜主政力拚經濟的題材下,房市交易量可望拉升,但因大高雄地區腹地廣大,可興建土地多,因此,房價上漲不易,房價在建商普遍看好房市而積極推案的情況下,甚至可能出現價格微幅下跌、交易量放大的情形。

台中因屬製造業重鎭,在中美貿易衝突下,可能出現大量台商回流現象,因此高端市場房價仍有支撐,總體而言,也是價穩量增的局面。

桃園的房市這幾年因大台北地區的房價過高,而受到台北房價的外溢效應,拉升了桃園的移入人口。伴隨升格為直轄市,分配款項増加,加上這幾年鄭文燦積極從事基礎建設,使得挑園近幾年人口穩定大幅成長,也因此推升了桃園地區的房價,依當前情勢判斷,桃園房價、交易量都有小幅穩定成長的空間。

至於大台北地區,台北市仍是台灣唯一滙聚政治、文化、經濟、醫療的綜合中心,其地位將難以被取代,再加上台北市已無可興建的素地,所以每年推出的新建房屋數量有限,從供給和需求的觀點來看,只要房價下修,有效需求就會增加,就有買家進場承辦。所以除了豪宅因數量太多有下修空間外,其他中小坪數的住宅,不論在怎麼樣的情況下,房價都不致於大幅度下跌,畢竟台北市一定是全台灣房價支撑力最強的地區,更是全國房價的領頭羊。

新北市則受台北市房價太高的影響,也隨之高升。隨著新北市交通建設的逐步到位,和生活機能的逐漸改變,台北市和新北市的房價差距有可能逐漸減少,但因為台北市的住宅區容積只有225%,遠比鄰近的新北市(300%)小,因此台北市的房價還是很難降到鄰近新北市的房價水準。

對預售屋和新成屋而言,2010 後至2014年間取得土地的建案因土地取得成本高,房價下跌空間有限,在市場上競爭力不足,將成當前房市中最尷尬的産品群體。而2010以前和2015年以後取得土地的建案反而在房價更具彈性。

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