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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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台北市的房價為什麼總是居高不下?

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#房價 #高房價 #SARS #金融危機 #多空觀點 #置產秘訣
文/胡偉良
 
2001年,全台房市開始擺脫921地震帶來的陰霾和前一波房屋市場的熊市,進入另一波段的多頭時期,尤其2003年的SARS 風波之後,全球經濟更是明顯的邁入多頭行情,台灣的房市也正式邁入長達12年的牛市。
 
2007-2008年全球爆發金融危機,一場2007年8月9日開始浮現的金融危機導源於次級房屋信貸危機,引發了全世界的流動性危機,也讓全球政府紛紛投入鉅資全力挽救(台灣也不例外),資金大力挹注的結果,讓台灣的房地產只有受到小小的跌幅即迅速回檔,台灣的房地產又延續漲勢,房價繼續飆漲。
 
台北市的房價為什麼總是居高不下? (好房網資料中心)
台北市信義區 (好房網news林美欣攝影)
 
房價上升的情況一直延續到2014 年,在囤房稅和房地合一税制的壓制下,趕走了投資客的炒作,才把房價打回原形。但是這幾年,縱使房價下跌,但是總是距離腰斬很遠,其實原因很簡單,在市場經濟裡,一切都得回歸市場的供需法則。
 
台北市做為全國交通、醫療、文化、政治、經濟的中心,各方面的建設完備,早就是全國有能力購屋人關注之所在,只要房價到了購屋人心中的甜蜜點,就會有人出手購入,所以需求量大。
 
但反觀供給面,由於台北發展的早,目前剩下的可建素地極少,再加上老屋改建困難(除了商業區的地目因容積率高而有改建空間外,一般住宅區的改建則宛若登天般的困難),所以每年推出的新建案不論面積或數量都很少,因為可建素地稀少造成地價居高不下,因而新推出的建案其成本都不低,光是土地成本往往就占了房屋售價的六成以上(60~80%),建築成本和利潤則占了剩餘的四成以下,試想在這樣的成本結構下,房價腰斬那有可能,這只是一些譁眾取寵、缺乏常識的說詞。
 
因此,想要讓台北市的房價向下修正,除了降低土地價格外別無他途,靠提高房屋稅來降房價是「缺乏市場知識」的作法;靠「不買、拒買」來降低房價是企圖透過對房市的看壞心理來逼降房價,這樣的作法對台北市這麼一個供應量不足的都會城市也是毫無助益的,台北市向來不缺買屋的客層,房價愈低買得起的客層愈大數量愈多(亦即有效需求愈多),買的人多而供應量不增,房價那有下修的空間,只有透過市場手段才能有效且持久的解決房價過高的問題。
 
而依台北市當前素地缺乏的現況來看,降低房價的唯一途徑就只有:全面而普及的老屋改建,而絕不是像當前一樣的寄望於少量、少數的點綴性公辦都更。
 
1,以台灣的房地產發展來看,解決了大台北地區的房價問題,也等同於解決了台灣大半的房價問題, 而要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%)。
2, 只要台北市放寬住宅區容積,老屋改建的成功率必可大大提升,原來住老屋的屋主不必再另外尋屋,這樣就減少了住戶的換屋需求,另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售,這樣一方面需求減少,另方面供給增加,都有利於房價的下修。
3,只要房價不再上漲,其實炒房的誘惑力就喪失大半。少了炒房族,讓房子回歸居住本質,不再炒作,讓房價回歸合理市場機制,再輔以恰當的政府政策,這樣才會有一個安和的社會,民眾因為買得起房,才會在心理上產生向上的趨動力。

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