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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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胡偉良觀點/房屋會過剩嗎?房價會大幅下修嗎?

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#房價 #餘屋 #降價 #多空觀點
 
文/胡偉良
 
新屋沒有過剩問題
 
台灣近期新屋的餘屋量很大,但有沒有過剩呢?其實沒有,而是新屋的房價太貴,以致讓大多數人買不起,大多數人對新屋雖有需求,但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。
 
根據這幾年的調查結果,台灣住宅的自有率一直在徘徊在85%左右的高比例,也就是說除了年輕人外,大部分人都已經有房,在這様一個房屋自有率極高的情況下,要房價迅速大幅下降,既不可能、也不符合大多數人的利益。像現在的二手房市場,明明一些賣屋的屋主當初買入房屋的成本較低,卻都捨不得讓利,不願以較低的房價出售,以致於出現於新屋和舊屋價格拉近的不合理現象,導致房仲業的店頭待售屋太多,卻難以售出的現況。
 
胡偉良認為其實新屋沒有過剩,需求在但買不起而已。 (好房資料中心)
買房 房子 看屋 成交 售屋 握手
 
在當前的情況下,房價下跌是一定的,但居於成本因素(地價和興建成本),指望新屋房價大幅下降(腰斬)是不可能的,所以指望房價大幅下跌才買房並不現實。
 
最終的結局是什麼樣呢?房子回歸居住屬性,投資屬性大大減弱,到那時沒人炒房了,開發商的暴利(3、40%以上)結束,房價才會慢慢回到合理水準。我的公司將會在市場上開下第一槍,以創造更多的房產附加價值和更低的利潤來啓動房地產的新世紀。
 
降低房價的方法
 
從現實的角度來看,我認為可以透過以下方式來達成降低房價的目的:
 
1,平抑房價是全民共同的期待,以台灣的房地產發展來看,解決了大台北地區的房價問題,也等同於解決了台灣大半的房價問題, 而要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%),除此之外,再輔以積極、務實的老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。
 
2, 只要台北市放寬住宅區容積,老屋改建的成功率必可大大提升,原來住老屋的屋主不必再另外尋屋,這樣就減少了住戶的換屋需求,另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售增加供給,這樣一方面需求減少,另方面供給增加,雙管齊下將有利於房價的下修(程度、速度)。
 
3,只要房價不再上漲,房子的誘惑力就喪失大半。當然,即使房價下降,也絕非低到所有人都買得起的價格。你指望開發商虧本或不賺錢替你蓋房子並不現實,但讓專業的廠商以較低的利潤(~10%)來替民眾蓋可靠的房子則大有可能,我們也樂做開第一槍的良心建商。
 
如果上述方法能三管齊下,那麼房價過高的現況將可在幾年內獲得改善,而不是像一些所謂的學者專家,光靠著打嘴炮、譁衆取寵所能企及。
 
未來房價走向M型兩極化
 
這幾年雖然房價下跌但跌幅有限,希望新屋快速大幅降價不僅困難重重而且費時冗長,倒是老舊房屋在這幾年已經可以看到價格明顯的下跌現象,問題是老舊房子不僅居住不安全、不舒適,年輕人也根本不想買、不想住。所以縱使老屋降價也只能稍微抒解民眾住的壓力,讓買不起「合格」新屋的民眾得以勉強入住舊屋,但這些舊屋也是危樓,這不是真正的解決「居住正義」問題,而且這種情形也將逐漸導致台灣房價 M 型化的産生,老屋和新屋間的房價價差將繼續擴大。
 
 
 

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