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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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胡偉良觀點/新中古屋越積越多 今後二手房何去何從?

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#中古屋 #新成屋 #買房 #房價 #多空觀點
文/胡偉良
 
2003年以來房市走強,房價開始飆漲,投機買盤大量介入,直到2014年年底房市飆漲之風戛然而止,一大堆的炒客突然發現他們買進來的房子除了不再續漲之外,平價售出也找不到接盤的買家。除此之外,由於新房的買氣直凍,建商手上也累積了大量的未售出餘屋。
 
這些新成屋流入市場後也同樣的面對了二手屋的競爭,好的房子自然不缺市場,優質的房子代表好的學區、交通、社區品位、管理,還有房子本身的品質,越優質的房子,越不缺市場,買賣一定暢通的,一切看需求,價值。
 
專家指出,由於新房的買氣直凍,建商手上也累積了大量的未售出餘屋。(圖/好房資料中心)
台北 房市 房價
 
這些二手新房何去何從,實際不是有沒有人買的問題,而是一個戰略格局的問題,還有就是供需的問題。
 
因為買房賺差價的做法,使得國內的房地產市場早就脫離了合理租售比的範疇,按照現在的房價來計算,很少有300個月能回收的住宅,也就是說租售比明顯失衡,這也說明一件事,就是大家買房都已著眼於房子的增值性,房子實際上已成為金融商品,而不單純是一個供居住的資產。
 
隨著時間的演變,以及新住宅、新生活的新要求下,房地產也在升級,升級的過程中,一些老舊的二手房,也變得愈來愈不值錢,你可以看看3、40年前的中古屋,承載電壓的能力逐漸下降,空調、微波爐、熱水器不能同時使用,否則就會跳電,這樣的房二手房怎麼買?
 
過去20年房地產的高速發展,老舊的房子確實對於這個時代來講,已經不堪一擊了;
 
我覺得今後二手新中古屋應該會出現以下幾種可能:
 
1,大力發展租賃市場,消化二手房
 
二手房,有很多都是大家買來作為投資的新房,也有部分是以前買的房子,現在因為換房(改善需求)而留下來的,這些都是二手房的主要來源,所以二手房的數量是十分龐大的,它的數量已經遠比新房要多。
 
由於政府的大力推廣,現在的租賃市場似乎開始變得活躍起來,這些都是因應當前的房地產市場的高房價現況,由政府主導及協助推動的一些利民措施,很多低收入家庭以及年輕人也藉此解決了他們的居住問題。
 
當然了,這個只是一小部分而已。大部分的二手房還是掌握在投資客、炒房客手中的,今後隨著房市走勢向下,房市紅利不再,很有可能他們會把手中的二手房轉換出去,不再自己持有,租賃市場中將會加入這一部分的新鮮血液,租房的髒亂差也就不復存在。畢竟這些住房都是在比較新穎,其品質、服務也都是遠勝過以前的老舊公寓住宅。
 
2,出現降價拋售潮
 
二手房的堆積越來越多,一旦二手房的堆積達到一定的程度,超過了供需平衡的關鍵點,那麼今後二手房的價格也就很難繼續維持現狀。
 
尤其是手中持有多套房產的人,將有可能會為了快速抽身,回籠資金,選擇降價賣房,到時候就有可能會出現降價拋售潮!
 
3,剛需的另一個選擇
 
今後的二手房市場可能會成為剛需的另一個選擇,畢竟二手房擁有的是成熟的配套、可以看得到品質,不管是租還是買,都可以第一時間享受到這些福利。
 
4,房價走向兩極化
 
依921之後的新法規設計、施工的房子因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其下跌空間有限,甚至有反轉而上的可能。反之,那些老舊的公寓因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,因而將逐漸被市場所淘汰。
 
也就是說老舊的房屋的售價將跌落到只剩下土地價值, 4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。
 

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