好房網News記者黃靖惠／綜合報導
房市反轉，價格下修，買方想挑最低點入場，不少買家登門砍價不手軟直接砍一半，但究竟議價空間有多大才能買在甜蜜點呢？雙北老屋改建理事長胡偉良同時也是建設公司老闆，實際計算建商獲益成本幅度，以及建商與代銷可讓利幅度，建議最多可以下殺七折就到底。
房市變為買方市場導向，低利、寬鬆貨幣政策環境下，買方期待未來房價大幅度降價機率有限，所以部分房產專家傳授「開口先砍一半」的觀念，應該要修正。 雙北老屋改建理事長胡偉良市同時也是建設公司老闆，他指出，房屋況好時、建商利潤自然抓得高，加上代銷議價彈性及空間大，也順勢推高房價，因此想掌握議價空間有多大，就得先知道建商利潤有多深。
房市反轉，價格下修，買方想挑最低點入場，雙北老屋改建理事長胡偉良同時也是建設公司老闆，實際計算建商獲益成本幅度，以及建商與代銷可讓利幅度，建議最多可以下殺七折就到底。圖／好房資料中心
他說明，早期市況好時扣除土地、營建成本後，建商毛利約在售價30％，台北建案甚至可達40％，不過隨著房價下修，建商被迫讓利10％，毛利率下修20％，再加上銷售時管銷成本15％，只剩下5％毛利率，因此建商讓利通常不會超過15％，以免自己虧損。
他指出，新建案除了有建商負責營建部分，當然也需要有代銷幫忙行銷、推廣，早期代銷通常會拿給的建商底價加上15％空間開價，近期因房市不好怕開太高嚇跑客戶，改以建商給的底價加上5％開價，也就是把原先15％的議價空間直接讓利給消費者。
他說，若建商、代銷兩者讓利幅度約莫20％，這也就是為何消費者會有感降20％，也就是建商讓10％、代銷讓10%總和。
他表示，建商與代銷同步讓利，甚至有些建案連代銷花費直接扣除，改由自行銷售，因此調降幅度可達過去8折，除非建商去得土地時間早、成本低，營建成本可能在下修，頂多打7折就算底了。
舉例來說，成本假設700萬，建商在景氣好時可賣1000萬，房市差時只能賣900萬，若代銷只賺5％、建商只賺5％，等於需賣出800萬，等同於調降幅度達8折，除非建商取得土地早，成本低，否則個案的降價空間有限，頂多打7折就到底。
