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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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未來幾年的房地產發展趨勢,你真的看懂了嗎?

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#房地產 #投資 #理財 #多空觀點

文/胡偉良

大陸的馬雲說過,三十年之後最便宜的東西是房子。很多人都覺得馬雲平時滿嘴大話,這句話不靠譜,中國的房價怎麼可能會跌,不信!像馬雲這樣的生意人,講對自己有利的話很正常。

中國在完成基礎建設之後,重新定位了中國房地產的地位,越來越多的中國人認為房價鐵定下降,認為以後的房子不值錢了,馬雲曾說:未來房子如蔥。他說過去8年內,中國的房價整體上處於大幅上漲的狀態。8年後,中國最便宜的東西可能就是房子。“房子開始吃人”。房地產交易繼續走向淡市,負面新聞讓人覺得未買房沒有前途。

未來的房子真的如蔥嗎,未來幾年的房地產發展趨勢,你真的看懂了嗎(好房資料中心)台北市信義區(好房網news 林美欣攝影)

 

房地產市場每隔幾年都會進入淡市,這種情形各國皆然。這時候也總會出現眾多相互衝突的資訊。

各種市場的慘狀和負面消息會弄得你有點不知所措。如果沒有對買房這件事有深刻的認知和堅定信心,你就會很快選擇放棄。

但是人類的智慧,就是能夠在腦海裡保持兩個自相矛盾的概念,並且相互並存。在我看來,房市短期回檔和長期做多,並不矛盾。相反地,我們應該暗自慶幸,每一次調整都給我們一個更低價位買入的機會。

關鍵問題是,你有沒有看清房地產發展趨勢。

01 長遠看法:

過去十二年,台北市的房價大概普遍漲了2倍以上,新北市大概在1.5倍以上。

以台北市為例,主升浪分別是2003年至2007漲了70%行情,2008~2014年又續漲30%。

台北市的房價也不是一直都在漲的,在2008年、2014下半年,都有過5-15%的回跌。

但是總體來說,房價易漲難跌,這裡面有兩方面原因:一方面是貨幣寬鬆帶來的通脹導致資產價格的上升,另一方面是不斷有新移民湧入台北市。

我對台北市房市的信心來於:我們面臨著潛在的人口老齡化問題和科技創新不足的問題,使得內在的生產效率並不高,因此,台灣有需要在未來相當長的一段時間繼續保持利率的低位水平,通過貨幣寬鬆來刺激經濟增長。

回顧歷史的長河,世界上沒有任何一個人口老齡化國家採取的是緊縮政策。

房價漲並不是房子真的增值了,而是貨幣寬鬆使得貨幣購買力被稀釋了,真到了台北市平均房價每坪100萬那一天,可能吃一碗麵就是200元甚至更多了。

02 內因:

長遠看好,和短週期操作還是不一樣的。當我們把視線拉的更近,看看一輪房地產行情啟動的具體內因。

先說現在每年推出的新屋數量是否過剩?

2014年下半年以來隨著囤房稅的開徵,瞬間把房市打落谷底,2016年房地合一稅接續而來,讓投機買盤幾乎完全退出市場,也導致房地產交易量大減,2015年交易量滑落到25.9萬戶,2016年甚至滑落到1991年以來的最低量(24.5萬棟),直到2017年交易量才首度呈現止跌,全年買賣移轉戶數 上升到26.6萬戶。若再從整個市場的交易量來看,2001年的交易量是25.9萬棟,這時的房市炒風還不嚴重,隨後房市交易量逐年增長,到2006年到達交易的高峰(45萬棟),之後房價持續飆漲,但此時的房價已讓部分民眾無法負荷,2009年金融風暴暫歇,市場買風再起,交易量連續兩年微漲, 政府加大了打房措施(包括奢侈稅),但這時的政府措施 尚不足以平抑房價。2011年開始房市交易量再開始滑落,除了2013年民眾把握稅改之前的緩衝期,大量交易,衝高交易量外,基本上房市交易量都是下跌的,但是房價卻因民眾炒房而居高不下,一直到2014年的囤房稅、房地合一稅才真正的讓房價開始下跌。

所以新屋是不是過剩呢?其實不是,而是新屋的房價太貴,以致讓大多數人買不起,大多數人對新屋雖有需求,但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。

大城市有工作需求,民眾到北市來工作首先要解決居住問題,先買小的、比較偏遠的等積蓄了足夠的錢之後,接下來就是把房子買大。人們住大房子、住好房子的物質文化需要總是存在的。

所以把時間稍微拉長來看,大台北地區的新房需求一定是存在的,一來是外來新住民的需求,二來是搬離舊房住新房的需求,至於近期發展,限於篇輻,請留待下回分解。

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