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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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未來房市的趨勢發展 有四項重要影響因素…

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#房市 #房地產 #買房 #多空觀點

文/胡偉良

大多數華人心中都有一個非常強烈的願望,就是能夠傳承一些東西給後代,這裡面核心物質就是所謂“祖業財產”,也就是把房子傳遞下去给後代子孫。也因此,房地產在大部分華人心中,有了特別崇高的地位。

房地產的危機到底在哪裡呢?

根據政府的統計資料,民眾所有資產中,有六成是房產資產。

過去40年間,台灣的房價持續高攀,尤其在1988年和2003年以後更像脫僵的野馬,其漲幅早就遠遠超過通貨膨脹率和民眾所得的提升,也讓還沒買房的民眾一下就落入買不起房的困境,雖說房價中存在著泡沫,但是當房價和民眾所得逐步上升到一定水準之後,這裡面的泡沫也會逐漸的歸於正常。

未來房市的趨勢發展你真的看懂了嗎? (好房資料中心)台北 101 房市 (圖/擷取自pixabay)

2010開始,因為房價太高,自住買盤逐步退出市場,房價隨後硬撐了4年,最後终於在囤房税的引爆下,價格終於出現下修。

以大台北地區為例,從2014年下半年到2018年上半年,除了核心地段呈現穩中有降外,大部分區域都是價量俱縮,不論交易量或房價都下俢嚴重。

也就是說房子不可能持續的飆漲,持續漲價就是炒作出來的。大家只是基於投機的心理去跟隨,因為華人有個習慣- “買漲不買跌”。

1、少子化所帶來的人口紅利消失

近期的報告顯示台灣已經成為全世界出生率最低的國家。台灣「人口紅利」將在2021年轉為負數。

2、高齢化即將邁入超高齢化社會

根據官方資料,台灣已在2017年邁入「高齡社會」(65歲以上人口比率超過14%,2017年3月底已達14.05%),約7年後,邁入超高齡社會(全台每五個人中就有一人是老人)。在亞洲中僅次於日本。

「老齡化加快+出生率降低=房地產市場購買力下降」的傷心公式,正在緩慢發生中。

3、購房者對房子態度的轉變

人口不斷老齡化的事實,消耗著潛在購房者的購房能力。而購房者心理的轉變、房地產相關稅收制度的改變(持有稅和交易所得税)扼殺了炒房的利潤空間,則是房市利空的致命衝擊。

未來,民眾想要靠房地產暴富,已經愈來愈困難,如果房價穩定了,房地產交易的市場不再火爆。那麼這時除了剛需自住以外,想要輕易變現或獲利就會變難。

有人說:房產將來會因老齡化、少子化變成沒有人住!

這樣的話房子賣不出去,沒人買也沒人租。未來人們不想生孩子,孩子也少,到時全是房子,那誰還會買呀?

這固然像是事實,但是這是幾十以後的事情,但問題是,在這之前更多房子已因太老太舊而不堪居住。

4、台灣現存的房子有半數以上安全度不夠

依照內政部2016 年第四季的統計資料,全國住宅總量844萬餘戶中,40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶(占全國房宅比率21%),再10年(2026)這些房子就50年了,進入「不堪」使用期)。

再根據內政部快篩結果,發現屋齡20年、12層以上的大樓(九二一前蓋的高樓)七成以上有安全疑慮。

5、少子化、高齢化的衝擊遠遠比不上現存老屋的更新需求

少子化縱若以最極端的低推估情況來推估,每年將減少16萬人(約6.4萬戶),高齡的人口雖會減少購屋需求,但却有換屋(電梯房)的必要,反觀台灣現存921之後蓋的成屋只有156萬棟(占全國834萬棟之18.7%),每年理論上待更新的房子每年至少18萬棟(詳見本人「笨蛋!影響房價最大的灰犀牛不是少子化而是房屋老齡化」一文)。

 6,老宅屋價崩盤,新房房價水漲船高

也就是說,就是在未來的十年内需要改建、重建的房子數量驚人,甚至可能多達全部房屋總數的半數以上,在這樣的前提下,依921地震以後依新規範設計施工的「新房子」(只占現存房屋數量的19%),在仼何狀況下,房價都不可能崩盤的,反倒有可能在一次大地震的侵襲下,老宅屋價快速崩盤,而新房房價反倒水漲船高。

要完整了解未來房市的趨勢與發展,請繼續閱讀我在好房網的後續文章。

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