文／胡偉良
大多數華人心中都有一個非常強烈的願望，就是能夠傳承一些東西給後代，這裡面核心物質就是所謂“祖業財產”，也就是把房子傳遞下去给後代子孫。也因此，房地產在大部分華人心中，有了特別崇高的地位。
房地產的危機到底在哪裡呢？
根據政府的統計資料，民眾所有資產中，有六成是房產資產。
過去40年間，台灣的房價持續高攀，尤其在1988年和2003年以後更像脫僵的野馬，其漲幅早就遠遠超過通貨膨脹率和民眾所得的提升，也讓還沒買房的民眾一下就落入買不起房的困境，雖說房價中存在著泡沫，但是當房價和民眾所得逐步上升到一定水準之後，這裡面的泡沫也會逐漸的歸於正常。
未來房市的趨勢發展你真的看懂了嗎？ (好房資料中心)
2010開始，因為房價太高，自住買盤逐步退出市場，房價隨後硬撐了4年，最後终於在囤房税的引爆下，價格終於出現下修。
以大台北地區為例，從2014年下半年到2018年上半年，除了核心地段呈現穩中有降外，大部分區域都是價量俱縮，不論交易量或房價都下俢嚴重。
也就是說房子不可能持續的飆漲，持續漲價就是炒作出來的。大家只是基於投機的心理去跟隨，因為華人有個習慣- “買漲不買跌”。
1、少子化所帶來的人口紅利消失
近期的報告顯示台灣已經成為全世界出生率最低的國家。台灣「人口紅利」將在2021年轉為負數。
2、高齢化即將邁入超高齢化社會
根據官方資料，台灣已在2017年邁入「高齡社會」（65歲以上人口比率超過14%，2017年3月底已達14.05％），約7年後，邁入超高齡社會（全台每五個人中就有一人是老人）。在亞洲中僅次於日本。
「老齡化加快＋出生率降低＝房地產市場購買力下降」的傷心公式，正在緩慢發生中。
3、購房者對房子態度的轉變
人口不斷老齡化的事實，消耗著潛在購房者的購房能力。而購房者心理的轉變、房地產相關稅收制度的改變（持有稅和交易所得税）扼殺了炒房的利潤空間，則是房市利空的致命衝擊。
未來，民眾想要靠房地產暴富，已經愈來愈困難，如果房價穩定了，房地產交易的市場不再火爆。那麼這時除了剛需自住以外，想要輕易變現或獲利就會變難。
有人說：房產將來會因老齡化、少子化變成沒有人住！
這樣的話房子賣不出去，沒人買也沒人租。未來人們不想生孩子，孩子也少，到時全是房子，那誰還會買呀？
這固然像是事實，但是這是幾十以後的事情，但問題是，在這之前更多房子已因太老太舊而不堪居住。
4、台灣現存的房子有半數以上安全度不夠
依照內政部2016 年第四季的統計資料，全國住宅總量844萬餘戶中，40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶（占全國房宅比率21％），再10年（2026）這些房子就50年了，進入「不堪」使用期）。
再根據內政部快篩結果，發現屋齡20年、12層以上的大樓（九二一前蓋的高樓）七成以上有安全疑慮。
5、少子化、高齢化的衝擊遠遠比不上現存老屋的更新需求
少子化縱若以最極端的低推估情況來推估，每年將減少16萬人（約6.4萬戶），高齡的人口雖會減少購屋需求，但却有換屋（電梯房）的必要，反觀台灣現存921之後蓋的成屋只有156萬棟（占全國834萬棟之18.7％），每年理論上待更新的房子每年至少18萬棟（詳見本人「笨蛋！影響房價最大的灰犀牛不是少子化而是房屋老齡化」一文）。
6，老宅屋價崩盤，新房房價水漲船高
也就是說，就是在未來的十年内需要改建、重建的房子數量驚人，甚至可能多達全部房屋總數的半數以上，在這樣的前提下，依921地震以後依新規範設計施工的「新房子」（只占現存房屋數量的19％），在仼何狀況下，房價都不可能崩盤的，反倒有可能在一次大地震的侵襲下，老宅屋價快速崩盤，而新房房價反倒水漲船高。
要完整了解未來房市的趨勢與發展，請繼續閱讀我在好房網的後續文章。
