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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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崩盤徵兆從何來?胡偉良對未來房市的幾點觀察

相關關鍵字

#降價 #買房 #投資 #崩盤 #多空觀點

文/胡偉良

1.房市會崩盤嗎?

當房市出現大量的人急於脫手但卻沒人接手時,房市才會崩盤。房仲調查顯示,雖然房價下跌,但近年來屋主委售量大減,雙北市的減幅更大,屋主惜售的心態愈趨明顯。

從市場交易量來看,只要賣方願意降價,就有買方出手承接,並沒有「無量下跌」的情況發生,也就是當前的情勢尚無崩盤的前兆或狀況。

台北市情境圖 (好房news林美欣攝影)

依過去的國內外經驗來看,泡沫經濟從形成到破裂,短則3年,長者約為5年。而台灣這十年的房地產飆漲,其中同時包含了長期的成長趨勢和炒作衍生的泡沫。2011年後的房市上漲過程才是真正泡沫化的開始,而政府這幾年的打房措施也正是政府在為銀行做「防身準備」的過程,也使得房市走向「軟著陸」。

2,房價會怎麽走?

台灣的房市從2001年開始走向多頭市場,到2010年的十年間量價齊升,2009年金融風暴暫歇,市場買風再起,交易量連續兩年微漲,此時政府加大了打房措施(包括奢侈稅),但這時的政府措施尚不足以平抑房價。2011年起房市交易量開始呈現大幅滑落之勢,除了2013年因民眾把握稅改之前的緩衝期,大量交易,衝高交易量外,基本上房市交易量都是下跌的,但是房價卻因民眾炒房而居高不下,一直到2014年的囤房稅、2016年房地合一稅才真正的讓房價開始下跌。

2010年開始的交易量下修說明了房價太高,把部分的自住客趕出了市場,而2014年的囤房稅、2016年房地合一稅則是把大部分的炒房客趕出了市場,也造成了今日房市量價齊跌的局面。

根據這幾年的房市調查結果,台灣住宅的自有率一直徘徊在85%的高比例,也就是說除了年輕人外,大部分人都已經有房,在這様一個房屋自有率高的情況下,要房價迅速大幅下降,既不可能、也不符合大多數人的利益,像現在的二手房市場,明明這些賣屋的屋主當初賣入房屋的成本較低,卻都捨不得讓利,以致於買賣交易的成交期愈來愈長。

目前房市已轉為買方市場,但在低利率、貨幣寬鬆的環境下,急需資金的賣方應該不會多,所以期待賣方大幅降價的機率不高。由於買、賣雙方對價格難有共識,低成交量將成為日後房市交易的常態,房價在往後一段時間,可能僅呈現微幅下跌。因此指望新屋房價大幅下降(腰斬)是不可能的,所以指望房價大幅下跌才買房並不現實。

最終的結局是什麼樣呢?房子回歸居住屬性,投資(金融)屬性大大減弱,炒房的人愈來愈少,房市走向穩定發展,而房價則是穩中有降,畢竟太高的房價只有少數人能夠負荷。

3.房市會怎麼發展?

這幾年政府雖然大力推動危老改建,並給予容積獎勵,但危老的適用範圍仍有相當大的限制,像台北市絕大多數的住宅區(容積率只有225%)、新北市面臨8米以下的區域(容積率只有200%)、以及容積率不到300%的其他區域(以新北為例,包括:汐止、土城、蘆洲….),這些區域都會面臨改建後的容積小於現有容積的困境,也就是住戶都必须負擔相當的費用才能換得回原來的居住面積,除非政府能修法解決上述問題,否則危老改建最終的成果還是有限的。

而有改建機會的老屋則將臨人性貪婪的考驗,人性的自私、貪婪使得老屋改建推動不易,像在當前的危老及都更改建中,人人搶當釘子戶,大家都想藉機需索,一夕致富。都更在他們看來,是一輩子難得的發財機會。

人性是經不起考驗的。如果人性能夠受得了考驗的話,那我們還要道德幹嘛?還要法律幹嘛?

法律永遠要淩駕於道德之上,道德永遠約束不了人性,人性總是貪婪的。

除非老屋改建的推動顺利成功,否則希望新屋快速大幅降價不僅困難重重而且費時冗長,倒是老舊房屋在這幾年已經可以看到價格明顯的下跌現象,問題是老舊房子不僅居住不安全、不舒適,年輕人也根本不想買、不想住。所以縱使老屋降價也只能稍微抒解民眾住的壓力,讓買不起「合格」新屋的民眾得以勉強入住舊屋(也是危樓),但這不是真正的解決居住正義問題,而且這種情形也將逐漸導致台灣房價M 型化的産生,老屋和新屋間的房價價差將繼續擴大,尤其沒有改建機會的老屋,將淪為棄屋。

4,未來租屋市場的發展

因為「宜居」(安全、有電梯)房屋的數量和占比都有限,房價也難以腰斬,民眾所得更難大幅提升,因此年輕人買不起房這個難題將很難解決,或許未來年輕人向老年人租房會是一種新的居住模式,而這種模式在國外也正在逐漸形成趨勢。

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