訂閱作者的最新文章 胡偉良
胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
人氣 3593 評論數

流血的敎訓…該不該到海外買房?

相關關鍵字

#海外投資 #日本買房子 #海外置產 #多空觀點 #置產秘訣

文/胡偉良

據調查,有一半以上的民眾到海外買房是為了投資獲利,也顯現有不少民眾雖擁有資金卻無處可用,或許當今台灣的房市已經讓他們覺得,台灣的未來房地 產的投資效益不大且持有、售屋獲利的利得稅賦都太高。

近期海外投資最夯的投資熱區應屬:日本、馬來西亞、柬埔塞,而最主要的原因則是因為這些地區房價相對較低。上述三者中,日本的房地產市場最穩定,市場風險也低;馬來西亞則屬新興市場,房價呈穏定上升態勢;柬埔塞則屬投機者的樂園,房價漲幅大,但不論市場、滙率、政治風險都很大,並不適合穩健型的投資人。

流血的敎訓…該不該到海外買房?(東京/好房網資料中心)(好房網News記者張聖奕/攝影)

但是一般海外房地產的投資稅賦都不低,除了持有稅外,資本利得稅也都不在少數,像持有稅,日本為千分之2~3;馬來西亞為千分之1.3~1.5。資本利得稅,日本持有不足5年為30%,超過5年則為15%,但另需繳納消費稅8%;馬來西亞不足5年,也是30%,5年以上則調降為5%。

至於收入部分,一般來說,馬來西亞的租金淨投報率稍高,可達4~4.5%,日本則稍低(3.5~4%),要拉高租金的投報率就要買舊屋,但舊(老)屋的房價保值性較差,赚了租金却賠房價也未必划算。

那為什麼台灣的仲介業者狂推海外房地產?

理由其實很簡單,因為仲介利潤實在太好了,12%以上起跳,經常高逹20~30%,甚至有些還高達5成,比開發商賺的還多。

但是對消費者來說,他們的利潤就是你的成本,你比當地人的買價高了那麼多,日後的升值空間當然也少了不少。

除了成本較高的不利因素外,你也要想想,為什麼這些房地產要拿到海外賣?多半是因為本地人不會買吧,本地人不買,代表日後你要出售就得大費周章,尤其到時候你的房子算是零賣,你要到那裡去找人接手?

除了賣出不易之外,滙率的漲跌風險,貸款的利率水準、市場漲跌的風險和處理不動產的及時性,都是遠在另方的你難以掌控的,以我個人為例,我曾在新加坡擁有過一棟豪宅,有兩年的時間,為了處理房子的相關雜務,我每個月都得花個5~6 天飛到那裡,一、兩年下來,感覺不勝負荷,因而決定賣掉房子,又因為沒有掌握到當地的房市景氣週期,而在房價低時賣了房子。

另外,我有個朋友則投資了馬來西亞的房子,持有了2年多,因為資金上的需求,而選擇賣出,賣出時房價表面上漲了约16%,還算不錯,交易完成後扣了30%的營利税,這還不打緊,要命的是當他把馬幣兌換成美金準備滙回台灣時,竟發現馬幣兌換成美金的滙率竟較他當年贬了25%,造成他這筆投資不僅耗費時間,也虧損了不少。

除此之外,投資海外不動產,碰到不可靠的業者、遇到交易上的糾紛,往往求助無門,再者當地的法令規定,對我們都是陌生而遙遠的,處理不慎,不僅無法獲利,甚至賠了夫人又折兵,得不償失。

好房News粉絲團

延伸閱讀

請稍候...

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產