文／胡偉良
最近的房市，爭論、分歧的味道，變得越來越濃。
媒體報導上有的說最近房市不振，建案的銷售中心門口羅雀，門內銷售的人數遠比來客多出幾倍，這些人聚在一起閒聊或滑手機；但是另有些報導卻說當前房市興旺，某某案場接待中心內人潮洶湧，購屋族爭相搶購，不到幾個月房子就被搶購一空，順銷成功，這到底是怎麼一回事呢？房地產的論壇裡面，也出現截然不同的觀點和討論，那麼，當前房市到底好不好？
今後，房子到底還值不值錢？不知道這些，你會吃大虧（示意圖／好房網News記者李彥穎攝）
為什麼大家的感受會出現如此大差異呢？
道理很簡單，是因為近幾年的房市，呈現出了典型的“分化”特徵，不再是以前“普漲普跌”模式。
比如，不同的城市、不同的區域、不同的地段、不同的個案，會因為區位、人口、商業等諸多因素，房價出現走勢不一致的情況。
因此，更深層次的問題是：分化趨勢下，10年後的房子，會變成“金屋”還是“草屋”？
筆者認為，這要從以下三個方面來分析。
第一，各城市群、各級城市的人口流向。
每個城市的人口和規模都不同，它們的房價“稟賦”也不會相同。人口流入的越多，周邊區域的房價越堅挺。
比如，台北市是全省唯一的政經文化中心，也是台灣的最「核心」地帶，而新北、桃園則是台北市的外圍周邊城市；台中市為中部地區的核心城市；高雄則是南部城市的核心城市。
這些地方有個共同特徵，即大城市形成“以點帶面”的網狀結構，由單一的龍頭城市引領，比如環繞台北市的新北市、桃園市都受到台北市的影響，受到台北市的高房價帶動，房價也步步高升。但在常住人口持續增加的前提下，房價仍有一定的“安全支撐”。
也就是說，越是靠近核心城市，房子變成“金屋”的可能性越大，越是“偏安一隅”，離核心城市愈遠、交通愈不方便的郊區城市，像八里、三芝、瑞芳則越有可能變成“草屋”。
第二，看各地房子本身的“估值”貴不貴。
何為房子的“估值”？有個參考的計算方法。
以租售比為例，主要是看房價和租金之間的關係，相當於資本市場的“市盈率”。意思是房子拿去出租的話，大概多久能收回成本。以台北市為例，這個租售比在當下大摡在2%左右，如果將租金回報率倒過來看，房價租金比就可以看做是樓市的“估值”，按此計算，2003年台北市的估值為大約是30倍，而到了2019年，這個比值已經飆升到了50倍！這一水平，處於過去20年的最高點附近。
因此，當我們以房屋租售比、房價收入比為標準，衡量各個城市的“估值” 時，租金回報率越高，空置率越低， 10年後房子變成“金屋”的可能性就越大，同樣地，對一些城市房價收入比較低，但人口能保持持續流入的城市，也會同樣保值。
第三，看貨幣流通增速的變化，會不會繼續流入房市。
為什麼要看貨幣增速呢？與房價有什麼關係？
國外的研究結果顯示，一個國家 M2（流通中貨幣）的增速常和同期房價上漲的幅度相當，也就是說，人們把房產當成了金融投機品，而不是用來居住的消費品。
亦即，流通中不斷增加的貨幣，按其年均增速被“吸納”到了房地產之中。
有個經濟學家曾經有過這麼一個絕妙的比喩，他說，這麼多年，民眾賺錢的方式無非就是三種，賺經濟增長的錢、賺貨幣供應的錢，實在不行還可以賺隔壁老王的錢。
亦即房地產的優勢在於把經濟增長的錢賺了，把流動性的錢也賺了，還把隔壁老王的錢賺了，所以是一種風口自然積累的表現。
專家說的很直白，買房，賺的就是貨幣供應的錢、貨幣流動性的錢。
再從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產每天都會虧錢。比如台北市持有房產的總成本有將近4%（房貸利率+折舊+持有成本），而收益只有2%左右。故當房價不再上漲的時候，持有房產已經開始虧錢。
內行人道出的規律，極有可能會成為下一步房市演變的方向，不管“金屋”還是“草屋”，哪怕房價一直維持高位，持有房產的後果，就是“悄悄”虧錢。
10年時間，對每一位購房者來說只是轉瞬，對樓市來說卻意味著“滄海桑田”，只有迴歸理性的置業理性，才能跳脫對房價漲跌的困惑，自住就買，投機要迴避，量力而行，這才是真正聰明的擁房之道。
