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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房價所得比攀高 青年望屋興嘆

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文/林奇芬
 
今年3月央行與財政部聯手出擊,希望把熱呼呼的房市適度降溫。不過,政府多年來採取各種房市管控措施,僅帶來房價與成交量短期波動,但中長期民眾購屋能力,卻是越來越沉重。我們從房價所得比與房貸負擔比例來看,都接近歷史新高,年輕人仍然只能望屋興嘆。
 
台北市房價所得比15.78倍
 
根據內政部統計,2020年第四季全台房價所得比為9.2倍,其中台北市已經來到15.78倍,新北市來到12.09倍,台中市也突破10倍。房價所得比是指,平均房價除以家庭平均每年可支配所得的倍數,台北市高達15.78倍,表示台北市民眾要不吃不喝15.78年才買得起一間房子,而全國民眾平均需要9.2年所得,才能買到一間房子。這樣的房價負擔,無疑是相當沉重的。
 
房價所得比攀高,青年望屋興嘆。(好房網News記者楊欽亮攝影)
鳳鳴重劃區未來有捷運三鶯線經營,距大湳交流道也不遠,有遠景,但距發展成熟還有一段時間。好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
除了台北市、新北市、台中市,購屋成本高之外,其他幾個都會區,目前仍可維持在7倍左右,相對負擔較輕。不過,隨著近年中科、南科逐漸發展,沉寂已久的台南市房價也開始節節高升,未來是否緊追在台中市之後,也值得觀察。
 
房價所得比-台北市、全國、台南市(資料來源:內政部,統計2002年至2020年12月)
房價所得比-台北市、全國、台南市(資料來源:內政部,統計2002年至2020年12月)
 
全國房貸負擔已經來到36.8%
 
另外,若從每月房貸負擔來看,全國民眾房貸負擔比重已經來到36.8%,意思是民眾必須拿每月家庭可支配所得近40%去繳房貸。其中,台北市的房貸負擔比更高達63%,新北市房貸負擔比來到48%,都是非常沉重的負擔,遠遠超過合理家庭收支分配。目前桃園市、台南市、高雄市的房貸負擔比在30%附近,仍是相對購屋輕鬆的都市。
 
房貸負擔比例-台北市、全國、台南市。(資料來源:內政部,統計2002年至2020年12月)
房貸負擔比例-台北市、全國、台南市。(資料來源:內政部,統計2002年至2020年12月)
 
18年來,購屋負擔翻倍成長
 
若追蹤過去18年的數據做比較,會發現近20年來房價所得比高出近一倍,而房貸負擔也增加了1成。其中,台北市民仍是最辛苦的,房價所得比從6倍跳升到近16倍,有3倍之多,房貸負擔比從32%,增加近1倍來到63%。真的是不吃不喝也買不起房子。
 
另外,新北市、台中市,也是屬於房價負擔高度上揚的都市,房價所得比同樣翻倍,房貸負擔也從30%,拉高到48%、40%。目前桃園市、台南市、高雄市相對增長較小,房貸負擔與過去差距不大,算是相對幸福都市。不過,隨著人口南移與南部科學園區成立,這樣的好光景是否可以維持?
 
過去18年房價負擔變化(資料來源:內政部,統計2002年至2020年12月)
過去18年房價負擔變化(資料來源:內政部,統計2002年至2020年12月)
 
從過去18年的房市相關指標來看,民眾購屋負擔只有越來越沉重,並沒有因為政府的打房政策而有所減輕。而且目前房地合一稅2.0版上路,5年內房地產交易稅率高達35%,10年內也高達20%,屋主勢必將成本轉嫁給後接手者,房價看來更難下調。
 
從整體環境來看,房價隨著經濟發展與通膨率上揚,而呈現步步走高情況。想購屋民眾除了存夠高額自備款之外,每月還要將所得40%到60%拿來繳房貸,此將嚴重排擠其他需求,使得年輕人只能望屋興嘆,這才是最難解的習題。
 

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