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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房價指數創新高 小資族購屋更艱辛

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#房價所得比 #小資族 #住宅價格指數 #高房價 #買賣移轉 #多空觀點
文/林奇芬
 
2020年是房市交投熱絡的一年,雖然央行在12/7出重手開始打房,不過,熱絡的房市短期內不容易降溫,攀高的房價也難下跌。從房貸負擔與房價所得比來看,小資族想要購屋,只會更加艱辛了。
 
我們從四大方向來檢視2020年房市總體狀況。
 
房價指數創新高,小資族購屋更艱辛(示意圖/好房網News資料照)
央北情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
一,房價持續攀升創新高。
 
根據內政部最新公布的住宅價格指數,截至2020年第三季,全國住宅價格指數為106.89(2016年為100),創下歷史新高。六大都市除了台北市之外,全部都創下歷史新高。顯示過去幾年政府打房政策下,只有台北市房價稍微獲得控制,但桃園以南的都市,房價則是緩步上揚。
 
內政部住宅價格季指數趨勢圖(資料來源:內政部,統計至2020年第三季)
內政部住宅價格季指數趨勢圖(資料來源:內政部,統計至2020年第三季。)
 
 
二,房屋買賣移轉棟數,將創七年新高。
 
截至2020年11月底,全台房屋買賣移轉棟數為29.1萬棟,但去年11月單月買賣棟數有3.1萬棟,若按此數量推估,全年有機會突破32萬棟,比去年30萬棟還成長,還可能超越2014年32萬棟紀錄,創下七年新高。
 
房屋賣賣移轉棟數成長,顯示成交熱絡,買氣強勁。這主要受惠於台商回流,新冠疫情人口回流,台幣升值資金流入等因素推升。
 
三,資金寬鬆,利率創新低、房貸餘額創新高。
 
資金是房市活水,充沛資金有利於房市活絡。由於全球低利率,台灣房貸利率也創下歷史新低。2020年五大銀行購屋貸款利率最低到1.349%。近幾個月稍有回升,11月底為1.361%。雖然未再持續下跌,不過仍在歷史低水準。
 
另外,就整體金融機構的房地產放貸金額,截至2020年11月止,購置住宅貸款餘額7.95兆元,建築貸款餘額2.4兆元,同樣都創下歷史新高。12月央行宣布貸款管制措施,可能讓未來新增貸款金額成長減緩,後續還需要觀察。
 
四,房價所得比拉高,購屋更困難。
 
若從民眾購屋能力來看,房價攀高、房貸負擔沉重,讓小資族購屋更困難。根據內政部2020年第三季統計,全國民眾房貸負擔率(每月房貸支出/家庭每月可支配所得)高達36.7%,台北市高達61%,新北市高達48%,台中市也接近40%,顯示這三個都市民眾購屋貸款負擔最重。另外,桃園市、台南市、高雄市則可維持在30%左右,算是相對負擔較輕的都市。
 
若從房價所得比(房屋總價/家庭年可支配所得)來看,台北市仍然壓力龐大,高達15.29倍,還比去年增加1.56倍。新北市負擔第二高,房價所得比12.16倍,台中市也接近10倍。其他三個都市則還在8倍以下,相對較低。但總體而言,各都市房價所得比都是呈現上升走勢,顯示民眾購屋負擔越來越高。
 
六大都會房價所得比(資料來源:內政部,統計至2020年第三季)
六大都會房價所得比(資料來源:內政部,統計至2020年第三季)
 
從以上四大面向可知,房地產價格越來越高,民眾購屋負擔越來越沉重。目前央行率先從房貸面加強控管,讓投資客、建商、多宅持有人等,貸款額度降低,此能不能壓抑房市仍需要觀察。但從民眾購屋負擔來看,過去幾年房市交易量雖因奢侈稅、房地合一稅上路而降低,但房價小幅震盪後反而持續上揚,房價並未因為新稅負上路而下滑。而綜觀民眾的房貸負擔與房價所得比,小資族購屋只能說是越來越艱辛了。
 
(以上為個人看法,不作為投資建議,投資人請自行判斷投資風險)

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