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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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指標增溫,房市脫離冷凍櫃

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#房市 #房價 #多空觀點
文/林奇芬
 
最近朋友聚會,總會聽到有人詢問買房的事,房市好像又熱起來了。究竟熱不熱?追蹤幾個主要指標,發現房市呈現緩步回溫現象。尤其是利率已經來到歷史新低,讓房市逐漸脫離冷凍櫃。
 
要掌握房市冷熱,可從以下三個面向來觀察。
 
指標增溫,房市脫離冷凍櫃(示意圖/好房網News記者唐主桂攝影)
台北市景。好房網記者唐主桂攝
 
一,買賣移轉棟數,上半年穩定。
 
根據內政部統計資料,今年前6個月房屋買賣移轉棟數為14.03萬棟,與去年同期14.31萬棟相比,年增率為-1.93%。不過,月交易量有逐漸增溫現象,即使3、4月有嚴重疫情衝擊,但僅5月交易量略減,6月又回溫。以今年面臨全球最嚴重疫情來襲,還可以有這樣的成交量,可說是相當不容易,當然這可能也與台灣疫情不嚴重有關。
 
其中,6月買賣移轉棟數與5月相比,僅高雄市負成長,其他五都正成長,新北市、桃園市、台中市成長幅度更超過20%。
 
二,利率新低,房貸餘額創新高。
 
根據中央銀行統計,截至2020年6月底,全體銀行購置住宅貸款餘額為7.61兆元,創下歷史新高。建築貸款金額為2.24兆元,也是創下歷史新高。二者合計高達9.85兆元。
 
在房貸利率方面,五大銀行新承做房貸利率6月份平均為1.359%,比前月1.349%稍微上揚,但也仍在歷史低水準。由於低利率,目前有更多民眾有意願購屋,或是擴大原住宅的貸款金額。
 
三,房價穩定向上。
 
根據內政部地政司編制的住宅價格指數,近二年房價呈現穩定上揚走勢。若以105年為基期100來看,到去年第四季台北市100.8,等於回到105年水準。其他五都則都突破100以上,其中台南基期較低成長幅度較大,去年底已來到107.88。
 
國泰房地產指數(圖/國泰建設網站)
國泰房地產指數(圖/國泰建設)
 
低利率時代,尋找保值商品
 
目前全球都進入低利率時代,通常低利率對房市較為有利,像美國公布6月新屋銷售快速成長,突破近10年新高,房價也快速上揚,回到疫情前水準。在低利率時代,資金仍想要尋求可以保值商品,今年金價創下歷史新高,突破每盎司2000美元,也是因為資金潮帶來的需求。除了黃金之外,房地產也是另一個保值商品,也受到高資產族矚目。
 
不過,提醒大家一句老話,房子是用來住的,不是用來炒的,台灣也沒有炒作房市的條件。在歷經實價登錄、房地合一稅後,台灣房市讓短線投機客沒有生存空間,只剩下自住型的買屋族,房價難有炒作空間。目前看到房價回溫,成交量稍微上揚,可說是房市的自然現象,不用過度擔心房價又有一飛衝天的可能性。
 
若根據國泰建設編制的國泰房地產指數,2020年預售屋市場第一季是量價齊揚,第二季則是價漲量穩。若與去年同期相比,價格持續上漲,成交量六都略有不同,新北、桃園、新竹、台中、台南熱絡,台北溫和,高雄量縮。其中開價上漲較多的是台中市,推案金額增加較多的是台北市。整體來說,房市呈現正向表現。

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