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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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全球降息風,房市利多利空?

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文/林奇芬
 
新型冠狀病毒疫情持續擴大,不僅中國是重災區,目前歐洲也嚴重淪陷,美國疫情也拉警報。在風險升溫下,各國央行又啟動降息計畫了,在降息、低利率環境下,對房市會不會有幫助呢?
 
全球降息,低利率再起
 
美國聯準會3月3日無預警降息二碼,敲響了全球降息鐘聲。目前美國聯邦基金利率在1%-1.25%,但市場預估3月例行會議還有降息空間,甚至還有人推估今年有機會降到0%,表示未來還有四碼調降空間。受此降息預期影響,美國10年公債殖利率暴跌至0.5%以下,甚至30年公債殖利率也跌破1%,可說是史上最低。
 
全球降息風,房市利多利空?(示意圖/好房網News資料照)
永慶房產集團盤點台中、台南、高雄等三都,在縣市合併前的衛星城市後續發展,發現縣市合併後迄今,這3個衛星城市持續快速發展、人口明顯成長外,區域房價也全都跟著水漲船高,甚至已經不輸市區水準。圖/好房網News資料照
 
歐洲這次疫情相當嚴重,義大利甚至進入全國封鎖狀態。目前歐元區利率水準是0%,存款利率也降至-0.5%,降息空間不大。比較可能是採取QE,用量化寬鬆來提供市場流動性。去年11月起,歐央已經啟動每月200億歐元購債計畫,由於疫情嚴重,或許還有加碼空間。
 
除此之外,加拿大、澳洲都已經先行降息,英國也降息2碼。新興國家降息腳步更快,包括巴西、俄羅斯、馬來西亞等,都持續降息。今年勢必是一個降息或QE加碼的一年,全球籠罩在低利率環境。至於台灣利率已經連續14凍,雖然有人預估,或許今年央行有降息機會。
 
全球經濟衝擊,比SARS更大?
 
原先經濟衝擊區域主要集中在中國,但隨著疫情擴散,已經衝擊全球。包括南韓、義大利、伊朗,都是疫情較嚴重國家,企業停工、民眾消費縮減,勢必影響經濟成長與企業獲利,甚至民眾還有失業風險。目前美國疫情持續加大,對美國衝擊也不容小覷,這也是近期美股大暴跌的原因。
 
先前SARS發生時中國GDP占全球僅4%,目前已經占全球16%以上。此外,先前疫情主要在中港台,但目前疫情是全世界。連台灣央行總裁楊金龍都表示,這次中國經濟外溢衝擊將遠大於SARS,尤其台灣又是中國重要貿易夥伴,衝擊也不可輕忽。
 
目前大多預估,疫情對經濟衝擊,主要影響第一季、甚至到第二季經濟活動。不過上次經驗是,在疫情舒緩以及政府推出刺激方案下,下半年出現反彈行情。至於這次疫情衝擊時間與幅度,目前仍無法預估,唯先保守看待。
 
店面退租潮,購屋停看聽
 
3月初全球出現一波股災,連美股跌幅都超過20%,台股跌幅相對較小,似乎比較穩健。而股市重挫,是否也會影響房市?去年房市好不容易稍微回溫,目前又受到寒風吹襲。總體來看,房市幾個不同面向表現不一,不能一概而論。
 
一,店面退租潮,餐廳熄燈號。
 
疫情影響民眾外出活動,影響各商圈生意。據傳西門町來客數少一半,伴手禮業績掉八成,許多商圈、夜市已經爆退租潮,租金也有下殺空間。此外,餐廳因為來客數大減,面臨經營困境。近期一些知名老牌餐廳,也傳出熄燈號,若疫情持續時間較長,對餐飲業衝擊相當大。
 
二,廠房、辦公大樓看經濟衝擊。
 
因為中美貿易戰,反而吸引台商返鄉投資潮,帶動工業區土地、商辦大樓需求成長,去年熱門地點辦公室租金還可上調。受疫情影響,未來企業提高分散投資據點意願,對工業區長線需求仍是正面,但對商辦大樓影響仍需要評估。這次疫情會提高異地辦公、居家辦公需求成長,或許未來行動辦公室會成為顯學。
 
三,民眾購屋停看聽。
 
短線民眾看屋意願相對降低,原先每年329檔期都是重要風向球,今年看來329只能保守操作。若景氣快速惡化,民眾因為資產困境出現房屋拋售潮,才有低價可期。但若疫情可控,股市沒有出現崩盤式修正,房市比較可能呈現交易清淡,但價格修正空間較小。另外,因為疫情衝擊,帶來民眾收入驟降、繳付房貸困難,也可能衍生銀行法拍屋增加的可能性。
 
台灣這次在疫情控制上,可說是全球典範,境內受新冠病毒衝擊較小,但因為全球經濟變數產生的外貿衝擊,以及因為疫情減少外出活動、消費,可能帶來的內需衝擊,則都需要時間消化,上半年房市將呈現清冷交易。但由於台灣目前房貸利率水準已經降至1.617%,史上最低水準,央行降息空間不大,利率無法對台灣房市帶來太大利多,主要還是要疫情何時舒緩,重返正常經濟活動。

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