文／林奇芬
全球再次面臨降息風，台灣房貸利率已經低到歷史低檔了，還有再降息的空間嗎?融資容易、成本低，是房市利多，資金氾濫下，吸引大戶持有房地產。而從全球利率趨勢來看，低利率仍將持續一段時間。
全球都在降息，連美國聯準會也從過去幾年的升息到今年轉為降息，目前基本利率降為2%，新興國家今年也積極降息，動輒二碼、三碼。但台灣利率卻是連續13季靜止不動，重貼現率維持1.375%，央行總裁楊金龍甚至表態，今年都沒有打算降息。
房貸利率還會再更低嗎？（示意圖／好房網News資料照）
房貸利率在歷史低點
從2008年爆發金融海嘯以來，已經過了10年，這10年來全球一直處於低利率環境。台灣房貸利率在2008年還有超過2.5%水準，自2009年以來則一直落在2%之下，目前購屋貸款利率已經跌至1.624%，比金融海嘯爆發後景氣最糟時的利率1.641%還要低，低利率已經成為常態。
最近有立委質詢，八大官股行庫最低利率是否會跌破1.5%，雖然各大銀行表示會力守底線，但也顯示低利率情況似乎難以扭轉。
五大銀行房貸利率。（製表／林奇芬）
爛頭寸多，銀行資金要去化
在低利環境下，銀行端房貸餘額也持續攀升，統計至108年8月底，購屋貸款餘額7.2兆元，建築融資也持續攀高到1.98兆元，二者合計接近9.2兆元資金，都創下歷史新高紀錄。
目前台灣金融機構放款餘額有26.5兆元，房地產相關放款9.2兆元，占比34.7%，但此只統計與住宅相關貸款，不含商業不動產放款，若二者相加可能接近5成，占比相當高。
然而截至108年8月底，台灣金融機構存款餘額高達35兆元，放款餘額26.5兆元，等於有8.5兆元的爛頭寸。資金苦無去處，銀行為去化資金，即使利率低也願意承做房貸業務。
有錢人資金該擺存款，還是買房子？
由於游資充沛，銀行甚至拒絕大戶存款，舉例來說，一年期定期儲蓄存款利率1.09%，但若是500萬元以上存款，利率降為0.24%。很明顯銀行並不歡迎大額存款，因此這幾年拼命推銷大戶去買基金、理財商品等。
有錢人若手上有大額資金，存款被拒還不如去買屋，把資金拿去做購屋自備款，剩下的部分向銀行貸款，還可以享受極低的利率水準，算一算，是一筆不錯的投資，也難怪近一、二年已經開始看到豪宅交易回溫。
根據內政部編制的住宅價格指數，104年之後，全國住宅價格指數偏向盤整並未大幅下滑。其中，只有台北市、新北市有較大價格波動，其他縣市則是震盪緩步趨堅。而台北市、新北市104、105、106年三年較大價格修正後，107年起走勢回穩，並有小幅回升，顯示房市在經歷過去幾年高額課稅、資訊透明等整理之後，房價大幅修正風險已經逐漸去化。價格走穩，房貸利率低，手上資金無去處，因而吸引大戶增加房地產持有意願。
低利率對一般購屋族來說，算是利多，可降低貸款成本，但小資族最大的壓力還是房價高，購屋能力不足。但對資金大戶來說，低利率下房地產也成為一個不錯的投資選項。
