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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房貸利率還會再更低嗎?

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文/林奇芬
 
全球再次面臨降息風,台灣房貸利率已經低到歷史低檔了,還有再降息的空間嗎?融資容易、成本低,是房市利多,資金氾濫下,吸引大戶持有房地產。而從全球利率趨勢來看,低利率仍將持續一段時間。
 
全球都在降息,連美國聯準會也從過去幾年的升息到今年轉為降息,目前基本利率降為2%,新興國家今年也積極降息,動輒二碼、三碼。但台灣利率卻是連續13季靜止不動,重貼現率維持1.375%,央行總裁楊金龍甚至表態,今年都沒有打算降息。
 
房貸利率還會再更低嗎?(示意圖/好房網News資料照)
銀行情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
房貸利率在歷史低點
 
從2008年爆發金融海嘯以來,已經過了10年,這10年來全球一直處於低利率環境。台灣房貸利率在2008年還有超過2.5%水準,自2009年以來則一直落在2%之下,目前購屋貸款利率已經跌至1.624%,比金融海嘯爆發後景氣最糟時的利率1.641%還要低,低利率已經成為常態。
 
最近有立委質詢,八大官股行庫最低利率是否會跌破1.5%,雖然各大銀行表示會力守底線,但也顯示低利率情況似乎難以扭轉。
 
五大銀行房貸利率。(製表/林奇芬)
五大銀行房貸利率。(製表/林奇芬)
 
爛頭寸多,銀行資金要去化
 
在低利環境下,銀行端房貸餘額也持續攀升,統計至108年8月底,購屋貸款餘額7.2兆元,建築融資也持續攀高到1.98兆元,二者合計接近9.2兆元資金,都創下歷史新高紀錄。
 
目前台灣金融機構放款餘額有26.5兆元,房地產相關放款9.2兆元,占比34.7%,但此只統計與住宅相關貸款,不含商業不動產放款,若二者相加可能接近5成,占比相當高。
 
然而截至108年8月底,台灣金融機構存款餘額高達35兆元,放款餘額26.5兆元,等於有8.5兆元的爛頭寸。資金苦無去處,銀行為去化資金,即使利率低也願意承做房貸業務。
 
有錢人資金該擺存款,還是買房子?
 
由於游資充沛,銀行甚至拒絕大戶存款,舉例來說,一年期定期儲蓄存款利率1.09%,但若是500萬元以上存款,利率降為0.24%。很明顯銀行並不歡迎大額存款,因此這幾年拼命推銷大戶去買基金、理財商品等。
 
有錢人若手上有大額資金,存款被拒還不如去買屋,把資金拿去做購屋自備款,剩下的部分向銀行貸款,還可以享受極低的利率水準,算一算,是一筆不錯的投資,也難怪近一、二年已經開始看到豪宅交易回溫。
 
根據內政部編制的住宅價格指數,104年之後,全國住宅價格指數偏向盤整並未大幅下滑。其中,只有台北市、新北市有較大價格波動,其他縣市則是震盪緩步趨堅。而台北市、新北市104、105、106年三年較大價格修正後,107年起走勢回穩,並有小幅回升,顯示房市在經歷過去幾年高額課稅、資訊透明等整理之後,房價大幅修正風險已經逐漸去化。價格走穩,房貸利率低,手上資金無去處,因而吸引大戶增加房地產持有意願。
 
低利率對一般購屋族來說,算是利多,可降低貸款成本,但小資族最大的壓力還是房價高,購屋能力不足。但對資金大戶來說,低利率下房地產也成為一個不錯的投資選項。
 

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