文／林奇芬
最近信箱裡房地產廣告多起來了，另外，台股上萬點，有部分營建資產股也默默漲上來了。隨著台商返台投資熱潮，工業區土地交易、商辦大樓都有加溫現象，這能讓沉寂多時的房市熱起來嗎？
進入2019年最後一個月，將今年房市動向做一個總回顧，從六個面向來掌握台灣房市冷熱。
六個面向 2019房市冷熱大盤點（示意圖／好房網News記者楊欽亮攝影）
一，房貸金額創新高，房貸利率創新低。
根據中央銀行統計，截至2019年10月購置住宅貸款餘額達7.3兆新台幣，創下歷史新高紀錄。建築貸款餘額達2.03兆，也是創下歷史新高。顯示金融業在房地產相關放款金額持續增長。由於資金寬鬆，目前銀行房貸利率水準1.615%，史上最低，資金面有利房市。
二，餘屋數量創新高。
根據內政部2019年11月剛公布最新資訊，統計期間到2018年12月，全國低度使用電力住宅數量達91.63萬戶，占全台所有住宅數量的10.56%，比前一年86.48萬戶仍持續增長。目前只有台北市、新北市、台中市、新竹市低度使用住宅在10%以下。
另外，新建餘屋待售數量(截至2018年12月止)有75,227戶，比前一年增加698戶。其中待售數量超過1萬戶以上的有新北市、桃園市、高雄市。整體來說，待銷售住宅數與低電力使用戶數，都創下歷史新高。
三，都市地價指數小幅回升。
全國都市地價指數2019年3月為100.55，比前一年小幅回升。其中，商業區地價漲幅高於工業區漲幅，住宅區漲幅最小。顯示價格上漲動能，主要由商業區與工業區領頭。整體而言，全國都市地價指數最高點在2016年3月，指數101.9，地價波動不大，但已呈現小幅回升。
四，住宅價格指數小幅上揚。
2019年第二季，全國住宅價格指數為101.59，年增率為1.51%。除了新北市下跌0.42%外，其餘五都成長，其中台南市漲幅最大有4.11%。整體來說，住宅價格指數緩步上揚，全國指數創新高，只有台北市、新北市尚未突破高點。
五，房價購買負擔居高不下。
全國房價所得比8.79倍，其中，新北市11.85倍，台北市14.45倍，仍是購屋負擔最沉重的二個都市，貸款佔所得比重分別高達48.59%，59.25%，購屋者可說是望屋興嘆。除了這二個都市之外，全國平均房貸占所得比重36.06%，相對買屋困難度較低一些。
2019年Q2房價比。（資料來源：內政部不動產資訊平台）
六，房屋買賣移轉棟數微增。
今年1到10月房屋買賣移轉棟數為24.62萬棟，與去年同期23.01萬棟相比，漲幅達6.99%。今年能否突破30萬棟仍需要觀察，但整體交易量有小幅回溫。
交易微溫、資金充沛，房價負擔大
從以上六大面向觀察，過去幾年房市交易萎縮，但房價卻沒有大幅修正，包括地價、屋價，都只是小幅修正，其中只有台北市、新北市房價有較明顯修正，其他縣市房價反而持續上揚。由於台北市、新北市房價水準高，雖有價格修正，房價負擔仍沉重，此也讓買氣無法大幅提升。但其他縣市反而要留意，由於房價持續走高，貸款負擔也在上升中。
過去幾年政府各項打房政策奏效，投資客出場，目前僅有自住客需求。但中美貿易戰讓台商返台投資增加，帶動工業區、商辦小幅回溫，再加上利率水準低，有利企業買進不動產。但商用不動產回溫，首先外溢效果可能在豪宅，不一定能帶動一般住宅回溫，主要還是購屋負擔重，以及房屋相關稅費提高。
房市中長期最大隱憂在於少子化與餘屋量龐大，台灣人口老化是房市最大風險，此外餘屋量龐大、新建餘屋量增加，也讓房市供過於求難以改善。不過，短期受惠於全球景氣維持溫和擴張，利率又在低點，可能讓房市交易稍微熱絡一些。
