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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房市熱呼呼 哪些變數要留意?

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#房地合一稅 #買賣移轉 #房貸 #利率 #多空觀點
文/林奇芬
 
台股創新高,房市也熱呼呼。近期台股在衝上16000點後面臨震盪壓力,很多人都在喊泡沫要來了,同樣熱呼呼的房市,有沒有降溫跡象呢?短線看來,全球資金潮尚未退潮,股市、房市仍有支撐,但後續有一些變數也值得注意。
 
去年台灣房屋買賣移轉棟數為32.6萬棟,年增8.76%,創下7年來新高紀錄,成交熱絡顯示房市加溫。而根據今年前2個月統計,六都成交量為3.95萬棟,比去年同期成長18%,更創下10年新高,顯示房市交易熱絡景象持續延燒。
 
房市熱呼呼 哪些變數要留意?(好房網News資料照)
台北市地政局公布2020年3月份實價登錄數據,大樓和小宅價格呈現上漲,公寓則下跌。好房網News記者李彥穎攝
 
目前全球仍處在資金寬鬆、低利率環境下,對房市仍屬正面利多,但近期也同時出現一些變數,值得後續追蹤觀察。
 
變數一、低利率可以維持多久?
 
根據央行統計,今年1月台灣五大銀行新承做房貸利率為1.362%,仍在相對歷史低檔,但去年5月房貸利率最低是1.349%,目前利率已稍微反彈,此也顯示利率水準似乎不再只有一路往下的方向。
 
去年下半年以來,各項原物料價格大漲,包括油價、銅、鐵、金等都創了近年新高價,全球開始擔心通膨升高。而今年2月底,美國10年公債殖利率忽然跳升到1.6%,跟去年最低0.5%相比,顯示利率呈現攀升趨勢。
 
雖然目前美國聯準會政策方向沒有任何改變,但市場利率大幅震盪,已經讓金融市場擔心利率升高趨勢。台灣利率水準雖仍然維持低檔,但若國際債券利率逐漸攀高,或新台幣從升值轉為貶值,帶來資金外流壓力時,銀行的房貸放款利率也可能開始調升,則房市的低利率優勢不再。
 
變數二、央行調控政策。
 
去年12月台灣央行已經率先出手,對過熱的房市採取降溫行動。主要就是將有多戶房屋的個人與公司法人,購置住宅貸款成數降低為60%,同時不可使用寬限期。這表示購屋者必須準備更高額自有資金,降低投機客超貸、建商囤房囤地的空間。
 
這個政策,短線似乎尚未影響整體房市交易,但資金緊縮對房市有降溫效果,至少可以遏制利用銀行低利資金,來持有高額房地產的投機行為。此外,央行尚未使用區域性信用管制政策,未來還有管制工具可以使用。
 
變數三、財政部政策方向。
 
近期財政部已經向行政院提出了房地合一稅的修法方向,目標是遏止短線交易,對於房市投機降溫最有效果。原先房地合一稅只針對個人,若持有房屋一年內賣出,要課45%稅率,若2年內賣出要課35%稅率。
 
目前修法方向,朝向延長短期交易時間認定,從2年延長為3年內,都將課徵較高稅率。另外,也考慮將法人納入房地合一稅課稅範圍內。不過,法人牽涉的法規較複雜,此仍有待行政院版本出爐,以及後續立法院討論。這部分可能會花較長時間,今年通過可能性較低。但若朝此方向推動,可以更有效遏止短期投機交易。
 
房地合一稅修法規畫(表/林奇芬製)
房地合一稅 (表/林奇芬製)
 
以目前情況分析,央行政策已經啟動,接下來就是觀察利率方向。今年利率應可維持低檔,但若今年全球疫情在疫苗施打下可以獲得控制,全球景氣朝向復甦,明年各國央行的寬鬆政策可能開始縮減,則利率將有緩步攀升可能。至於房地合一稅修法,還需要經過立法院審議過程,短期仍不會影響房市交易。

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