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精進地上權標售 研擬地上權3.0配套更周延

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工商時報記者蔡惠芳/台北報導
 
國有非公用土地招標設定地上權機制,已躍居活化大面積國有地、充盈政府財源的主流管道,不過當前最大困境是銀行普遍不願承作地上權住宅的分戶貸款;對此,國產署繼2016年修正地租計收方式後,接下來將針對分戶貸款取得困難、成數偏低和利率偏高等最大痛點,在近期邀集銀行進一步溝通,研擬推出地上權3.0版,以創造政府、民眾和業者的多贏局面。
 
銀行法限制 應研議鬆綁
 
工商時報舉辦「地上權座談會-公有土地招標地上權如何創造多贏」。圖/顏謙隆工商時報舉辦「地上權座談會-公有土地招標地上權如何創造多贏」。圖/顏謙隆
 
永信建設前副總顧岳軍表示,地上權分戶貸款融資無門的問題是重中之重,他建議銀行局協助辦理三大重點,首先請各金融機構修正章程及作業手冊,把地上權住宅納入抵押貸款項目;第二應促請銀行公會儘速建立地上權住宅估價機制,讓銀行貸款有所遵循;第三,地上權住宅貸款應排除在銀行法第72-2條的限制,避免排擠到一般房貸。
 
台灣智慧城市發展協會理事長林建元表示,政府推動地上權土地標售是良法美意,不過政策配套上想得不夠遠,社會對地上權住宅的認知也普遍不足,因此衍生許多問題,政府若要推動地上權作住宅使用,在權利義務設計上就必須確保購屋貸款,多年來已累積相當多的求貸無門案例,政府應回到一個高度來解決,簡單來說要有人買單。
 
中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明表示,目前最迫切需要改善之處,就是買方分戶貸款問題,尤其他們是真正居住需求者,應納入居住正義照顧的對象;全聯會建議,政府應對地上權住宅貸款給予「政策支持」,包括指引公股銀行配合融資,另銀行辦理地上權住宅貸款不受銀行法第72-2條限制,並給予利息補貼。
 
地價稅應比照自用住宅
 
文化大學環境設計學院院長楊松齡主張,公有地地上權住宅應朝兩個方向精進,首先是比照一般自用所有權住宅地價稅,地上權住宅地租以一般3.5%計算,將為一般住宅17倍,負擔較自用住宅課徵地價稅為重,建議政府對收租與收稅應等同看待。其次是貸款協助,貸款問題攸關地上權住宅發展榮枯,建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率。
 
國產署將邀公股銀行溝通
 
金管會銀行局主秘童政彰表示,有關地上權住宅貸款,各銀行主要是基於授信5P和授信風險來決定辦理貸放,銀行取得地上權作為貸款擔保品,相關法令並無限制,貸款成數也沒有特別規定;至於未來地上權住宅貸款可否不受銀行法第72-2條限制,則要站在政策高度上來看,例如政府積極推動都更和危老,即排除在限制之外。
 
財政部國產署署長曾國基表示,業界普遍反應目前最大問題在於分戶貸款不易取得,國產署將主動洽商公股銀行協助辦理地上權貸款,以創造政府、民眾和業者三贏局面。他指出,國產署甫邀集22家地上權投資人座談,盤點地上權住宅所面臨的問題,預定5月再邀請公股銀行進行溝通,進一步調整地上權政策,研擬3.0版的配套和機制,作為精進國有非公用土地公開招標設定地上權業務的參考依據。
 
工商時報社長陳國瑋表示,目前地上權住宅面臨最大的困境,就是銀行普遍不願承作分戶貸款,衝擊投資人未來的投標意願,在此樂見國產署將進行3.0版地上權住宅相關配套的修訂,未來是否納入公股銀行配合承作分戶貸款以創造多贏,頗值得期待,並希冀政府部門進行跨部會協商,制定一個政策綱領,作為活化地上權土地的依據,達成政府、企業、人民三贏的目標。

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