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佳偶變怨偶!夫妻買房前必搞懂這些事

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好房網News記者呂詠柔/綜合報導
 
許多人在結婚之後,首先面臨到的事就是買房,但這事並不是那麼簡單,如果處理不慎,可能直接從佳偶變怨偶!為避免類似狀況發生,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏曾在《好房網雜誌》中表示,情侶或夫妻買房前,最好要先搞懂房屋登記的產權、稅賦、貸款等事。
 
婚前、婚後登記產權 財產分配權利大不同
 
兩人在婚前買的房子,若登記在其中一人名下,就屬於個人特有財產,即使結婚後,也不屬於夫妻的共有財產;相對的,結婚後才買的房子,就算只登記在一人名下,房屋仍屬於夫妻共有財產,雖然房屋登記人,不需經另一半同意可以賣掉房子,但是賣屋所得屬於夫妻共有財產,另一半有權要求均分。
 
買房這事並不那麼簡單,如果處理不慎,夫妻之間恐從佳偶變怨偶!圖/好房網資料照
現在生育率下降,許多年輕人寧願養寵物也不願生小孩。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
就法律層面來看,陳俊宏建議,婚前購屋最好採「聯名登記」,男女雙方各自保留一份權狀,如此一來,將來任一方賣屋都得經過另一方同意,而且賣屋所得屬於雙方;如果是結婚後才購買的房子,陳俊宏建議,最好只登記在夫或妻其中一人名下,好處是未來若換屋,另一半仍可保有一生一次自用住宅土地增值稅10%優惠稅率,最高可省下30%土增稅。
 
夫妻視為一體 貸款人不等於產權登記人
在貸款部分,若是婚前購屋,房屋貸款屬於個人的婚前負債,婚後另一半若是有幫忙分攤房貸,償還房貸金額也算婚後財產。而婚後購屋,產權登記人與貸款人可以不同,例如先生具備公教人員身分,適用軍公教人員優惠房貸,可用先生的名義,辦理軍公教優惠貸款,再把房子登記在太太名下。
 
另外陳俊宏指出,根據《銀行法》新規定,只要借款人提供足額擔保,金融機構不能強迫貸款人的另一半擔任連帶保證人。例如房子登記太太名字,先生是貸款人,先生提供足額擔保貸款7成,且有能力償還每月攤還的本金與利息,這時,銀行就不能要求太太擔任先生房貸借款的連帶保證人。
 
配偶欠債 恐影響房貸成數
另一種狀況是,夫妻購屋時,以其中一人名義貸款,但如果購屋自備款不足,必須辦理8成房貸,超過房子抵押價值時,銀行為了降低風險,還是會要求另一半擔任房貸連帶保證人。
 
此外,夫妻購屋還會碰到的貸款問題是,即使夫妻雙方都是第一次購屋、兩人名下都沒有房產,還是有可能借不到理想的房貸成數。碰到這種情況,最好由沒有任何房貸的另一半擔任房貸主要借款人,若條件不錯,最高才能拿到8成的房貸額度。
 
理想購屋金 每月還款占收入3
 
另外還要注意的是,不管是由誰擔任主要房貸借款人,另一半最好也要分攤部分的頭期款,或是日後每月房貸本息攤還的金額,並留下繳款紀錄,以保障自己的權益。例如頭期款200萬元,先生出198萬元、太太出2萬元,日後每月房貸還款金額先生出9成、太太出1成,並且留下出資或繳款紀錄,對雙方日後都有保障。
 
最後,陳俊宏提醒,夫妻最好要先計算一下,日後每月本息攤還的金額,是否為夫妻月收入的3成,最多不可超過5成,如果超過的話,將來夫妻繳房貸時不僅會很辛苦,也可能會對家庭生活品質造成影響,變成名符其實的「屋奴」。
 
夫妻最好要先計算一下,日後每月本息攤還的金額,是否為夫妻月收入的3成,最多不可超過5成,否則將變成名符其實的「屋奴」。示意圖/截自photoAC
房貸餘額不斷創新高,章定煊認為更可能是民眾為了購屋欠了一屁股債。示意圖/取自photoAC


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