好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
你是否想擁有1個資產，成為包租公、包租婆？你是否打算成為新手房東？那麼超實用的「投資5問」你必須掌握，尤其年租金收益、能帶入多少現金流、租金報酬率，都非常關鍵。買對了房產收租，也能為你下半生帶來「增值」。
準備投資當包租公了嗎？有些問題搞清楚才有保障。（好房網News記者陳韋帆攝影）
第1問：標的租金行情
擁有資產當包租公，最重要的就是「房子買了，可以帶來多少租金收入？」因此，不僅要請房仲評估租金每月租金行情，更重要的是向左鄰右舍、社區管理員打聽，同房型物件的成交租金為多少？近1、2年附近的租金是調漲或下修居多？
第2問：年租金報酬率
年租金報酬率，代表每年能夠給你帶入的現金流，此時不妨可用「收益還原法」了解房屋總價，換算公式為「租金年收入」÷「租金報酬利率」=房屋總價，舉例來說，若設定租金報酬率約為3％，並以每月租金1.5萬元換算，1年租金收益為18萬元，那麼18萬元÷0.03=600萬元，等於總價600萬元以內是合理房價。
投資為目的，最重要就是「租金報酬」，因此這部分一定要完全掌握。
第3問：每年持有成本
現在許多地區房價已經上漲，等於購入成本提高，但若租金沒有順勢上漲，代表租金收益空間遭壓縮，此時絕對要去考慮每年持有成本，如地價稅、房屋稅，尤其若你購買的房產租金報酬率僅3％左右，扣除可能連年調漲的地價稅或房屋稅，再扣掉房屋3~5年可能須支付的修繕費用，甚至近幾年政府也在查租賃所得稅，這些都屬於「持有成本」，因此一定要留意這樣買標的，真的合算嗎？
第4問：交易成本
做包租公當然著重是中長期投資，但除了考量持有成本，也要考慮未來交易成本，若房價在出售時沒有顯著上漲增值，你在購入時就要評估未來交易的土增稅、財產交易所得，乃至未來可能施行的房地合一稅，別到頭來心酸發現，賣掉的房子「賺的租金都拿去繳稅了」。
第5問：空置風險
空置風險也是該去評估的，尤其房客租期短，就代表可能1~2年就等面對1~2個月的空置期。其實，當初鎖定標的時，就應該去了解區域的房屋好不好出租，包含內在、外在條件，都要想辦法提升出租誘因，確實降低空置風險，才能讓租金收入穩定，更能減少管理的時間成本。
