好房網News記者林和謙／台北報導
「有土斯有財」是許多人根深蒂固的觀念，不動產因具有相當價值，一旦涉及多人共有，也容易衍生利益分配與處分上的爭議。實務上，共有土地的形成原因及處理方式相當多元。具備律師資格的中泰不動產估價師聯合事務所余承桓估價師舉例，三兄弟因繼承共同持有一塊600坪土地，三人都有意處理土地，卻對如何分割、如何兼顧各自權益沒有共識，此時就可能涉及原物分割、變價分割、金錢找補，甚至衍生贈與稅等相關問題。
共有土地通常由多人按「應有部分」共同持有，處分或分割過程往往牽涉龐大利益。中泰不動產估價師聯合事務所鄭惟元估價師表示，當共有人對共有土地的處理方式無法達成共識，或經地政機關調處仍無法解決爭議時，共有人可依法向法院提起分割共有物訴訟。無論法院最後採取「原物分割」或「變價分割」，不動產價值往往都是重要的判斷基礎，因此不動產估價師的專業意見，可提供法院判斷各部分土地價值、找補金額或拍賣價格的重要參考。
三兄弟共有土地不易處理 還要注意稅務問題？
余承桓舉例說明，假設三兄弟共同持有一塊600坪土地，每人應有部分均為三分之一。如果三人能和平協議，可共同決定合理價格出售整筆土地，再依各自應有部分比例分配價款；但如果對於土地如何分割、誰取得哪一部分，或各自應取得多少價值始終「談不攏」，最終就可能透過法院訴訟解決。
依現行法律規定，法院裁判分割共有物時，原則上會優先考量以原物分配於各共有人，但仍須視土地使用現況、共有人利益、應有部分比例，以及分割後是否會影響土地利用與整體經濟效益等因素綜合判斷。
余承桓表示，即使一塊600坪土地可以平均分成三塊各200坪，也不代表三塊土地的「價值」一定相同。例如其中一塊土地可能具有雙面臨路、臨主要道路、面寬較佳或位置較優等條件，其市場價值可能明顯高於另外兩塊。因此，共有物分割不能只看「面積是否平均」，更重要的是分割後各共有人所取得不動產的「價值是否相當」。
舉例來說，如果大哥分得的A土地區位及臨路條件較佳，市場價值明顯高於二哥及三弟所取得的土地，即使三人各自取得200坪，實際取得的財產價值仍可能出現明顯差異。此時即可透過「金錢找補」方式調整，也就是由取得較高價值土地的一方，以金錢補償取得較低價值土地的其他共有人，使分割後各方取得的經濟利益更接近原本應有部分所代表的價值。
值得注意的是，如果分割後各共有人取得的財產價值與原應有部分價值明顯不相當，又未進行適當的金錢找補，在符合相關稅法要件的情況下，還可能被認定涉及財產利益的無償移轉，進一步衍生贈與稅問題。因此，共有土地分割除了民法上的權利分配，也應一併注意相關稅務影響。
法院有更具體的價值依據 估價師太重要
鄭惟元表示，這也是不動產估價師在共有物分割案件中相當重要的原因。估價師會針對土地所在地段、面積、臨路條件、形狀、使用分區、使用現況及市場行情等因素，評估共有土地整體及分割後各部分土地的市場價值，並可據此協助判斷各共有人之間合理的找補金額，讓法院在裁判時有更具體的價值依據。
此外，共有不動產的樣態並不限於素地。鄭惟元指出，實務上包括公寓及頂樓加蓋、三合院、繼承共有房產，甚至離婚後涉及不動產分配等，都可能面臨類似的價值分配問題。例如兩兄弟共同持有同一棟建物中的兩戶公寓，若希望透過原物分割方式，由兩人各取得一戶，就不能單純以土地、建物面積或持分比例判斷是否公平，還必須考量樓層、採光、座向、使用狀況及市場接受度等因素，經估價師評估後，如果兩戶房屋市場價值存在差異，就可能需要透過金錢找補，使雙方最終取得的財產價值符合原有權利比例。
余承桓進一步指出，如果原物分割會造成土地過度細分，影響正常使用或明顯減損土地整體價值，或共有人均無意繼續持有土地，希望出售後分配價款，法院就可能依個案情形採取變價分割方式處理。若法院判決採變價分割並確定後，後續可透過法院拍賣程序將共有不動產變價，拍賣程序中通常會就不動產價值進行鑑價，作為核定拍賣最低價額的重要參考。待不動產拍定並完成相關程序後，再依各共有人原有的應有部分比例分配價款。
分得一樣大 不代表分得一樣多
因此，共有土地「分得一樣大」並不代表「分得一樣多」。尤其位於精華地段的土地，即使只是臨路條件、面寬或位置不同，都可能產生可觀的價值差距。如何客觀判斷各共有人實際取得的財產價值，並計算合理的找補金額，正是不動產估價師在共有物分割案件中的重要專業角色。
