好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
法拍屋跟市場價格相比，有一定的價差獲利空間，因此對投資客來說，得標後整理一下再出售，就成為獲利的來源，對自住客而言，沒有轉手的獲利因素，所以房屋的「風水」，就成了是否投標的因素。專家提到，此時不妨鎖定「變價分割」物件，此類物件多為繼承者們希望達到共有物分割目的，而流入法拍市場，房屋相對單純許多。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，就法院拍賣市場而言，每一次的流標都有8成以內的折價，如果以第一拍1000萬元為例，第二拍800萬元，第三拍640萬元，許多的自住客趨之若鶩，由於法拍市場價高者得，當自住客投入法拍市場時，投標價格往往不按牌理出牌，投標價格讓許多投資客望塵莫及。
鄭文在提到，很多的法拍屋，因為債務過高，在市場上出售價格低於負債，即使賣掉房屋也無法全部清償債務，取得清償證明，順利將房屋所有權移轉到買方名下，所以只好放棄自由市場中買
賣，任由法院拍賣後，讓債權人參與分配受償，解決資不抵債的問題。
如果債權人繼續追償，可能還是有債務的問題，只是將債務問題暫時停損，爾後再清償。為此，很多自住客會認為這樣的房屋，應該是風水不好才會債台高築，參與拍賣時有所猶豫。
他表示，其實，債務人被法院拍賣的種類有很多種，可能是銀行貸款、信用貸款、私人二胎、卡債、欠稅、擔保債務，讓房屋變成拍賣的物件，但並非所有的拍賣房屋都是負債累累所引起。有一種情況，所有權人名下沒有負債，但是必須經由法院拍賣才能分配財產，就是所謂的「變價分割」。
依照《民法》第824條規定，「因所有權共有的關係，如果原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，達成共有物分割的效果。」鄭文在提到，在大繼承時代，類似的案件會越來越多，例如1間房屋由3個兄弟姐妹共同繼承，1人要賣2人不賣，該如何是好？
當1間房屋無法割成3間房屋，1人分配1間，只好透過法院拍賣程序完成分割。如果是拍賣1500萬元，3個人就可以平均分配取得500萬元，達到分割共有物的目的，這就是所謂的「變價分割」。
鄭文在說，有心撿便宜的自住客，如果擔心因為前屋主負債累累，可能是攸關這間房屋的風水，或許就可以選擇類似這種變價分割的法拍物件投標，免除心中的罣礙。至於如何分辨法院拍賣案件是債台高築，還是變價分割？是可以透過法院的查封筆錄判斷。
但也要留意，《民法》有規定變價分割案件，共有人有優先購買權，假設拍定人以1000萬元拍定，如果共有人擬以1000萬元相同條件優先購買，屆時將改由共有人承買，此時標得的房子，只能拱手讓給共有人了。
