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為何房價一直飆?估價師曝「3結構政策」讓你打不贏就加入

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
2023年全球不少城市房價都出現鬆動,甚至有大型建商宣告破產,但台灣房地產卻相當堅挺,長期觀察房價的估價師,這幾年就常談所謂房市整體結構,結構不變之下,房地產長線都會是大漲小回格局,並歸納所謂3大結構。
 
近期許多2023年房市數據出爐,包括2023年全國買賣移轉量為30萬6971棟,仍突破了30萬棟;國泰房地產指數2023年第4季全國為價穩量增,並認為2024年房市預期走向價量盤整。
 
政策改變了房市結構,使得房價長線奠定「大漲小回」格局。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
高源不動產估價師事務所所長陳碧源自2020年初新冠疫情爆發至今,對近4年房市有高度掌握,記者從實際採訪中,能發現每逢新的市場轉折,陳碧源對房市的價格皆有精準預判。
 
尤其多方原本預期2023年可能價量齊跌,房地產業界充滿悲觀氛圍時,但內政部在去年1月宣告平均地權條例修正案預售屋不溯及既往之際,隔月陳碧源就觀察到房價跌不下去,直言落底反轉了,最慢6月落底,且7月平均地權條例修正案施行,就是房市行情反攻日。
 
陳碧源直言,這只是掌握到政府施政的慣性,且了解政府早已主宰房地產的結構格局。他提到三大結構,包括「上位的」有政治制度、經濟制度、貨幣政策;「中位的」包括第1、政府對經濟成長的期待與實現,第2、人民對薪資成長的期待與實現,第3、國內產業對於保護主義的期待與實現,與第4、政府住宅政策。
 
今年初公佈2023年第3季住宅價格指數,雖然年增率修正,但房價仍在漲。圖/內政部提供
112年第3季住宅價格指數年增率。圖/內政部提供
 
導致「下位的」市場結構出現第1、新屋單一供給方與供需失衡,第2、一般賣方的稟賦效果,第3、政府好大喜功不斷迎毗建設,第4、政府不斷墊高優惠房貸金額上限,增加買方購屋能力。
 
陳碧源說,這都是促成名目房價長期上揚的結構性原因。他也不諱言的說,幾年前就提醒,現行政府的住宅政策是錯誤的,是害民眾引鴆止渴的糖衣毒藥,期間拉的越長,民眾會從起初感恩戴德到後來怨念深深。
 
現今高房價,年輕人及中產階級抱怨連連,結果是政府花了一大筆錢,在2024的大選中也沒有得到年輕人選民認同,政策效果和預期落差頗大,是一大敗筆。
 
然而陳碧源認為,年輕人與中產階級對住宅市場的失望及躺平,也不是沒有解決之道,由「觀念改變、政策改變、結構改變」著手,但這些並非很容易做到的事情。
 
 
2023年第4季國泰房地產指數「價穩量增」。圖/國泰房地產指數提供
歷年國泰房地產指數走勢。圖/國泰房地產指數提供
 
例如政府在2000到2002年間做了一次改變房市結構的政策,確立台灣房地產市場自此之後大漲小回的結構格局,使得後續其他的一些政策,成為影響有限的短暫政策而已。
 
在此結構之下,他提到,對民眾來說,很多時候變成打不贏就加入,否則凹陷區也被填平,最後只能直接躺平了。以預售屋飆漲來說,陳碧源感嘆,政府要做的,就是透過市場力量讓建商無法造市創價,至於怎麼做,其實政府都知道,只是做不做而已。

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